国务院办公厅关于全面推进
广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇
城镇老旧小区改造工作的指导意见
老旧小区改造工作的实施意见
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要，经省人民政府同意，结合我省实际提出如下实施意见：
为全面推进城镇老旧小区改造工作，经国务院同意，现提出以下意见：
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区居住条件和环境。
2021年，全省开工改造不少于1300个城镇老旧小区，惠及超过25万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
到“十四五”期末，基本完成我省2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成2005年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。
科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标；
合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。
广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。
以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。
2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；
到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；
到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
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城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。
各地结合实际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。
符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。
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城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类3类。
为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。
为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
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为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
省住房城乡建设厅牵头制定广东省城镇老旧小区改造规划，明确“十四五”期间工作目标及年度计划。
各地要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。
各地要将城镇老旧小区改造纳入城市更新进行统筹谋划，研究适合本地区发展需要、可纳入年度计划的项目准入机制；
区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。
建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）实施改造。
按照“既尽力而为、又量力而行”的原则制定本级城镇老旧小区改造规划和年度计划；
养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。
要区分轻重缓急，在财力评估、群众意愿调查等基础上，明确改造小区清单及其现状问题、改造内容、责任分工、财政预算安排等，合理确定各城镇老旧小区改造实施方案。
国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。
城镇老旧小区改造要与养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等相关设施规划，电力、通信、供水、排水、供气、广播电视等相关设施管线改造规划，以及居住社区补短板、绿色社区、绿道、碧道等建设计划相衔接。
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（一）建立统筹协调机制。
（一）健全动员居民参与机制。
各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。
坚持“共同缔造”理念，变“要我改”为“我要改”，采取“菜单”方式为居民提供“点菜式”征求意愿服务。
建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业、社区社会组织、社会工作者、社会志愿者等共同推进改造工作。
城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。
完善社区党群服务中心综合服务功能，搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，促进形成共识，引导居民了解、参与、监督改造，鼓励群众为社区改造献计献策、出工出力。
建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。
搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。
各县（市、区）人民政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。
合理选择改造模式，支持城镇老旧小区改造规模化实施，鼓励采用工程总承包（EPC）、国企平台等市场化方式推进。
积极推动规划师、建筑师、建造师、监理师、造价师等进社区辅导改造。
区县人民政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。
鼓励、指导电力、通信、供水、排水、供气、广播电视等专业经营单位积极参与改造，为其施工、维修、养护等提供便利，加强涉企收费检查，查处违规收费行为。
积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。
对涉及历史文化名城、历史文化街区、不可移动文物、历史建筑的改造项目，应严格遵循相关保护修缮要求。
为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。
鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。
改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。
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结合城镇老旧小区改造，同步开展居住社区建设补短板行动和绿色社区创建。
省住房城乡建设厅要牵头搭建省、市城镇老旧小区改造工作信息管理平台，并与政务服务一体化平台对接，加强动态管理和信息公开。
（四）完善小区长效管理机制。
（三）完善小区后续管理维护机制。
结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。
要充分结合新冠肺炎等疫情防控、消防、治安等需要，加强城镇老旧小区改造的后续管理，制定小区管理维护方案，明确资金筹集、使用、管理方式。
建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
按照“同步改造提升，同步服务提升”原则，改造后的小区可根据实际情况选择聘用物业服务企业、准物业服务或实行业主自治管理，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。
鼓励通过增设停车位、开辟广告位等方式增加小区公共收入来源，增强小区“自我造血”功能。
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按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。
各地级以上市人民政府要制定居民参与出资指引，按照“谁受益、谁出资”原则，合理确定居民出资比例。
居民可通过直接出资、使用住房公积金、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资。
支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。
结合实际制定居民捐资捐物、投工投劳的方式及核算办法，引导居民支持改造。
省住房城乡建设厅要牵头建立健全城镇老旧小区改造住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，完善既有住宅增设电梯申请提取住房公积金的政策措施。
鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
鼓励各地积极争取中央补助资金，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。
将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。
中央补助资金重点支持改造2000年底前建成的城镇老旧小区，可以适当支持2000年后建成的城镇老旧小区，但不得超过国家规定的限定年限和比例。
中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。
各地要对城镇老旧小区改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；
要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率；
市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；
积极争取通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，严格落实资金投向和使用要求。
要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。
省政府安排资金支持，视各地工作开展实际情况给予适当奖补。
鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，优化授信审批和管理模式，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，重点支持完善类和提升类项目。
支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。
支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，严禁新增地方政府隐性债务。
国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。
支持国家开发银行广东省分行、农业发展银行广东省分行等政策性银行依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。
商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
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鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。
鼓励国有企事业单位等原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。
公房产权单位应出资参与改造。
公房产权单位应按国家有关规定，结合改造项目实际，合理落实出资资金。
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改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。
产权不属于专业经营单位的，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，切实保障专业经营单位的经营权、收益权和公平竞争权。
通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。
通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与各类服务设施的设计、改造、运营。
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支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
对增设停车库（场）、经营性服务场所、加装电梯等改造项目，可探索“改造+运营服务”一体化的市场运作模式推进小区改造。
专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；
所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。
各地级以上市、各县（市、区）人民政府要结合工程建设项目审批制度改革，精简改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批；
在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；
组织住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、城管等有关部门及专业管线单位开展联合审查，联合审查通过后实行并联审批，由相关部门按要求办理立项、规划、用地、资金拨付等手续。
用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。
可由市县人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。
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探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。
不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的项目，可免于办理建设工程规划许可证。
不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。
对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。
改造项目竣工后，实行项目建设组织实施单位牵头，街道（镇）、社区、业主委员会（居民代表）和设计、施工、监理、管线设施设备等专业经营单位参与联合验收。
（二）完善适应改造需要的标准体系。
（二）健全技术标准体系。
各地要抓紧制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。
省住房城乡建设厅要牵头编制广东省城镇老旧小区改造工作指引和技术导则。
各地级以上市要完善适应城镇老旧小区改造需要的技术规范或指引、导则，明确建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升、片区联动改造、消防改造等设计指引；
明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。
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（三）建立存量资源整合利用机制。
（三）推进存量资源整合利用。
各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。
鼓励各地按照连片整合、统筹配套、分批推进的要求，进行大片区或跨片区联动改造，实现片区基础设施、服务设施、公共空间等共建共享。
加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。
加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区和周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。
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整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。
符合“三旧”改造政策的城镇老旧小区纳入“三旧”改造项目一并实施改造。
用好用足养老、托育、助残等设施建设支持政策，统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、底层杂物房等存量房屋资源，或通过租赁住宅楼底层商业用房等方式，增设各类服务设施。
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城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。
城镇老旧小区改造涉及利用公有住房、社区居民委员会办公用房、社区综合服务设施、底层杂物房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可实行5年内暂不变更用地主体和土地使用性质的过渡期政策。
增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。
过渡期满和涉及转让需办理变更用地主体和土地使用性质手续的，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律法规有明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。
要结合城市更新全面改造、混合改造等改造方式，制定城镇老旧小区改造的规划调整支持政策和流程指引。
对需享受5年过渡期政策的改造项目，要向自然资源主管部门备案。
小区内改造利用低效土地增设服务设施，立项前应与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议。
在产权明晰的基础上需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法办理。
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住房城乡建设部要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。
建立省政府领导任组长的省级城镇老旧小区改造工作统筹协调机制，省住房城乡建设厅具体承担全省城镇老旧小区改造的组织协调和督促指导工作责任，省有关部门（单位）按照职责分工（详见附件）做好城镇老旧小区改造相关工作。
各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。
各地级以上市建立以政府主要负责人牵头的统筹协调机制，成立专职工作机构或工作专班，各相关部门密切配合、协同推进。
研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。
建立“市县统筹谋划，镇街组织实施，社区参与落实”的城镇老旧小区改造工作推进机制。
省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，要加强统筹指导，明确市县人民政府责任，确保工作有序推进。
市县人民政府要承担当地城镇老旧小区改造的主体责任，做好统筹谋划，健全工作机制，落实好各项配套支持政策，调动各方面资源抓好组织实施；
市县人民政府要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。
街道办事处（镇政府）负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；
加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
建立完善城镇老旧小区改造督导检查机制，确保目标任务、政策措施、资金筹措、工作责任落到实处。
建立完善日常巡查和月通报制度，组织开展城镇老旧小区改造工作绩效评估。
各地要多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和工作成效，大力宣传优秀项目、典型案例，引导形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
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附件：省各有关单位在城镇老旧小区改造工作中的责任分工