《福州市老旧小区改造实施方案（2021—2025年）》已经市政府2021年第13次常务会议研究同意，现予以印发，请认真组织实施。
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
为全面推进城镇老旧小区改造工作，经国务院同意，现提出以下意见：
为了进一步提升老旧小区改造水平，改善城市人居环境，增强群众的获得感、幸福感和满意度，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《福建省人民政府办公厅关于印发福建省老旧小区改造实施方案的通知》（闽政办〔2020〕43号）精神，针对“十四五”期间继续推进城镇老旧小区改造工作，结合福州实际，制定本方案。
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以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，重点解决老旧小区市政基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失等群众反映强烈的突出问题，以及城区河道两岸50米内第一排住宅小区的污水管网问题。
整合相邻相近较小规模、零星分散的小区，成街区、成片区推进改造，补齐片区公共服务设施，各类设施和空间尽可能改造成为居民生活综合服务设施，打造“5—15分钟生活圈”，推进城市治理体系和治理能力现代化。
从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。
按照“成片连片，分步实施”的原则，编制老旧小区改造规划，建立储备项目库，每年滚动推进实施。
“十四五”期间全市计划改造老旧小区1000个以上，重点以2000年底前建成的小区为主，利用三年时间完成改造2000年底前建成的老旧小区，两年时间完成改造2000年底前建成的已改造但未实现雨污分流的老旧小区。
科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标；
2021年计划实施改造458个老旧小区，其中：综合改造198个小区，雨污分流改造260个小区。
合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。
广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
坚持以人民为中心的理念，由业主决定“改不改”“改什么”“怎么改”；
发挥业主作用，整合各方资源，发动社会各方共同参与，做到共谋、共建、共管、共评、共享。
兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。
在不新增政府隐性债务的前提下，通过制定政策、优化规划、统筹资源，引入社会资本投资建设、管理、运营，努力挖掘小区内外闲置资产资源，合理导入社区产业经济，构建覆盖项目建设运营投入的资产和现金流，实现项目自我平衡和区域平衡。
以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。
坚持市区分级、属地负责，由市级层面牵头统筹协调，制定改造思路、方案、政策、标准，组织项目申报等工作；
2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；
各县（市）区作为实施主体,具体负责摸底调查、宣传发动、审批监管、招商引资、招投标、组织实施等工作。
到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；
到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
综合考虑现实需求及财政承受能力，合理确定改造内容、标准和规模，重点解决基本功能缺失问题，不搞大拆大建。
加强项目建设管理，科学合理控制成本，严格质量安全监督。
同步引导居民依法自行管理或选聘委托物业服务人承接小区后续物业管理，实现物业长效管理全覆盖，巩固维护改造成果。
城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。
各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
按照“整体规划、分年实施、稳步推进”的思路，由各县（市）区摸清既有城镇老旧小区底数，建立“十四五”项目储备库。
通过区分轻重缓急编制五年内城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，五年内基本改造到位。
城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
将地理位置相邻、小区类型相近、产业配套相关、文化脉络相连的小区进行整合，成街区、成片区推进改造，在改造中保护和利用好历史文化街区和特色景观，打造主题鲜明、功能完整的特色片区。
为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
（一）原则上属于2000年底前建成的老旧小区或2000年底之后建成但其公共配套设施老化、破损严重、环境差、影响居民正常生活的小区；
为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
（二）未列入我市今后五年旧改、危旧房改造计划的小区。
其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
城镇老旧小区改造内容包括综合改造提升和物业长效管理。
为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
相邻相近较小规模、零星分散的小区，应当整合统一纳入改造规划，成街区、成片区推进改造。
结合所在地街镇、社区的规划布局与建设任务，将完善基本生活和公共服务功能、修补市政基础设施、改善公共空间环境规划等目标分解和引导到具体的综合改造项目中实施。
各地要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。
综合改造提升项目性质分为基础版、提升版和示范版，具体细化成必选类14项和自选类11项。
区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。
基础版：为必须改造整治的内容，重点解决居民生活基本问题，完善基础配套设施，排忧解难，雪中送炭。
建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）实施改造。
主要包括小区内供排水、供电、供气设施改造，雨污水管网改造疏通，弱电管线规整，破损路面整修，小区一层以下景观整治、店牌店招整治，改善老旧小区环境脏乱差及管理机制不健全等问题。
养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。
提升版：在完善基础配套设施的基础上，重点完善小区管理及配套服务，改善居住品质，体现城市提升导向，因地制宜。
国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。
主要包括小区内绿化改造提升，适老化改造，在小区出入口或适当区域设置快递或外卖存放用房，鼓励有条件的老旧小区加装电梯、增设停车设施、拆墙透绿等，并适当通过拆旧、拆违等形式，提升宜居环境。
示范版：在提升版改造整治的基础上，重点完善社区公共服务设施，优化资源配置，提升小区智能设备和硬件系统，推动完善社区治理。
主要包括实施强电缆化下地，提升小区智能化等软件建设，打造智慧小区，完善基层党建建设，配置社区服务设施、文化体育设施、养老服务设施等内容，实现“六有五达标三完善”。
各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。
根据不同小区的差异及自身条件，鼓励合理利用资源优势，推广特色服务，打造小区亮点。
城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。
因地制宜确定管理模式、服务内容和标准，以及物业服务收费标准。
建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。
具备市场化管理条件的，所在街（镇）和村（居）民委员会指导召开业主大会，由业主大会依法选聘委托物业服务人，实施专业化服务。
搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。
不具备引入物业服务人条件的，由所在街（镇）成立准物业服务中心，由业主依法表决后，委派保洁、保安等人员，实施准物业化管理。
同时也可充分调动业主自我管理、自我服务的积极性，依法自行管理。
区县人民政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。
积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。
通过报纸、广播、电视及网络、微信等载体广泛宣传老旧小区改造的政策常识和“共同缔造”的基本理念，组织专人深入老旧小区宣讲改造政策、内容、标准、程序、权利、义务，引导和动员居民积极支持和参与。
为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。
鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。
由各县（市）区负责按照“2000年底前建成”的原则，摸清既有城镇老旧小区底数，建立“十四五”项目储备库，编制五年城镇老旧小区改造规划。
改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。
落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。
在五年老旧小区改造规划的基础上，由各县（市）区认真勘察、广泛征求小区业主的意见，组织专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主同意改造后，由业主委员会或业主依法表决确定的小区业主代表向所在街（镇）和村（居）民委员会自愿申报改造,承诺自愿支持小区改造、接受物业长效管理、缴纳物业费、拆除违章建筑,并就小区内公共资源利用等达成一致意向。
由经招投标确定的设计单位根据《福州市老旧小区改造导则》及小区实际情况，结合居民改造意愿，拟定包括片区规划、资金筹措、招商引资等具体内容的改造方案。
结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。
改造方案由业主依法表决通过后，在拟改造小区内公示不少于5个工作日。
建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
公示期满后，由所在街（镇）和村（居）民委员会收集业主意见和建议，反馈属地老旧小区改造主管部门。
由属地老旧小区改造主管部门对改造方案进行把关修改完善，修改后的改造方案应再次公示不少于5个工作日。
按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。
两次公示后的改造方案，由各县（市）区人民政府对其可行性进行研究、初审，并提交市老旧小区改造工作领导小组审核通过后实施。
支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。
业主单位应办理项目立项手续，同时应通过公开招标方式确定施工、监理等实施单位,负责实施具体改造工作。
鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
项目施工单位根据项目实际情况和经评审的设计方案，进行施工图设计，精心组织施工，加强质量、成本、进度、安全、文明施工等方面的管理，确保建设目标任务圆满完成。
将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。
中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。
1.工程竣工后，由业主单位组织设计等单位进行竣工验收，并自工程竣工验收合格之日起15日内，依法向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
属地建设行政主管部门及其他相关行政部门要共同参与和监督验收工作，发现问题应责令限期整改。
市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；
2.老旧小区改造验收达标后，交付所在地街（镇）、社区接管实施长效管理。
要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。
改造后老旧小区遵循“政府主导、业主参与、企业承接”的原则，通过委托物业服务人管理、业主自行管理和政府托底管理等方式，实现物业管理全覆盖，提升小区治理水平。
支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。
统筹各方资源，拓宽筹资渠道，通过中央、省级资金补助和政府投入、企业支持、业主出资、市场融资等多种方式，积极筹措改造资金。
国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。
商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。
积极争取中央、省级专项补助资金，包括地方政府债券资金和建设银行信贷支持资金。
要严格考评程序，做到专款专用，最大限度发挥补助资金集聚效应。
鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。
1.四城区老旧小区改造中有争取到上述其中之一资金的，老旧小区改造政府投入部分经费由市区财政按照1:1比例承担。
引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；
2.四城区老旧小区改造未争取到上述资金的，老旧小区改造经费由市区财政按照3:7比例承担。
改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。
3.各县（市）及长乐、马尾区应积极争取上述资金，不足部分由各县（市）及长乐、马尾区财政自行承担。
通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。
支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。
支持专营管线单位或国有专营企业对出户部分的供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备的改造提升。
支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
结合老旧小区改造，同步推进燃气、给水、电力等管线的“一户一表”改造。
专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；
按照“谁受益、谁出资”原则，区分不同改造内容，确定居民出资责任和分担比例，鼓励居民通过据实分摊、自筹集资、合理使用公共收益、补缴住宅专项维修资金、申请个人住房公积金、投工投劳、出资加装电梯等方式筹集资金参与老旧小区改造。
所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。
在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；
吸引社会资本参与老旧小区改造，采取“一事一议”的方式，允许对小区闲置低效空间进行利用改扩建或盘活新建，建设社区配套公共服务和商业设施（如：社区服务、卫生防疫、停车场、养老、托幼、农贸市场等），要求土地出让溢价和参与社会资本二次开发的部分利润要用于老旧小区改造或运营投入；
用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
除收取物业管理服务费外，允许社会资本方运营小区广告位、充电桩、快递柜、停车位等经营权，以弥补运营支出的不足部分。
各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。
建立“市级筹划、区级负责、街道组织实施、社区参与落实”的老旧小区改造工作推进机制。
可由市县人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。
成立由分管副市长任组长，市直相关部门参加的老旧小区改造工作领导小组，下设办公室挂靠市房管局。
不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。
由各县（市）区政府负总责，成立相应工作机构，统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作；
探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。
街道（乡镇）负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；
不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。
各县（市）区政府可以确定有项目建设经验的国有企业作为项目业主单位，负责具体实施。
各地要抓紧制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。
各县（市）区政府可通过招标方式引进社会资本作为老旧小区改造实施单位,负责具体改造实施工作。
因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。
结合工程建设项目审批制度改革，开辟老旧小区改造项目审批“绿色通道”，简化立项、财政评审、招标等手续。
各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。
同时在不新增政府隐性债务的前提下，按照实现片区经济社会效益最大化的原则，可允许项目按程序调整规划、改变土地用途、协议出让土地。
加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。
鼓励各县（市）区采取以奖代补方式，扶持老旧小区改造物业管理，同步组建业委会、引入物业服务，逐步实现老旧小区收支平衡。
其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。
整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。
把握住房城乡建设部老旧小区改造试点契机，构建涵盖统筹协调、项目生成、政府居民共担、市场化运作、金融支持、群众共建、项目管理、资源整合、长效管理等九个方面的机制体系，积极探索老旧小区改造“福州模式”，形成可复制、可推广的经验和做法，打造全省乃至全国老旧小区改造标杆小区。
城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。
压实各方责任，加强老旧小区改造全过程质量安全监管。
增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。
通过开展定期下小区、现场观摩、每月通报等活动，发现问题、解决难题，总结经验、交流成果，提升工作实效。
要加强督导检查、考核考评，采取平时督导和定期考核相结合的方式，加强对老旧小区改造工作的跟踪指导和督促，考核考评结果纳入年度绩效考核。
住房城乡建设部要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。
要加大宣传力度，广泛宣传老旧小区改造的意义、政策、程序和成效，引导居民积极参与、支持和配合改造，培养居民家园意识、“受益收费”意识。
各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。
组织开展群众满意度调查等活动，广泛接受群众监督，努力提升群众满意率。
研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。
同时，要及时组织宣传典型经验，为推进老旧小区改造工作营造良好氛围。
省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，要加强统筹指导，明确市县人民政府责任，确保工作有序推进。
市县人民政府要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。
加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。