西安住房公积金管理中心文件西房金发〔2024〕60号
西安住房公积金管理中心关于印发《西安市住房公积金贷款实施细则》的通知各分中心、管理部，机关各处室，各受委托银行：
现行《西安市住房公积金贷款实施细则》于2020年1月1日实施，有效期5年，将于2024年12月31日到期。
《西安市住房公积金贷款实施细则》已经2024年11月26日西安住房公积金管理委员会全体会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
随着我国《民法典》的颁布实施及房地产市场供求关系发生重大变化，中心参考借鉴外地公积金中心及商业银行好的经验做法，结合我市住房公积金管理实际，在防范贷款风险、兼顾公平公正、确保住房公积金缴存人合法贷款权益的基础上，对现行《西安市住房公积金贷款实施细则》进行了修改和完善，于2025年1月1日起施行，有效期5年。
根据《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》《西安市住房公积金管理条例》规定，结合本市住房公积金管理工作实际，制定本细则。
4.《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-20
常缴存住房公积金的缴存人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。
“公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向已正常缴存住房公积金的缴存人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。
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政策解读：根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》，将自住普通住房修改为自住住房。
自住住房包括：商品住房、购置型保障房、单位集资建房，其中购置型保障房包括：经济适用房、限价商品房、共有产权住房和配售型保障房。
规定指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）办理。
住房公积金管理中心作为公积金贷款的债权人，受委托银行作为贷款人向借款人发放住房贷款。
政策解读：根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》，借款申请人申请贷款时公积金账户应处于正常缴存状态。
“借款申请人及配偶有以下情形之一的，不予贷款：（一）提供虚假贷款资料的；
（二）被中心认定存在违法违规提取住房公积金未处理完毕的；
期限以现行贷款政策规定为准），具有完全民事行为能力的缴存人，购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请公积金贷款。
对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限，缴存时间和余额合并计算。
（二）有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；
建造、翻建、大修住房的，须具有建设、规划、土地管理等部门批准的文件；
（四）购买住房的，应已支付了不低于规定比例的首期购房款；
建造、翻建、大修住房的，能够支付不低于建造、翻建、大修住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金；
（五）同意按照住房公积金管理中心和受委托银行认可的担保方式进行担保；
第八条借款申请人及其配偶有以下情形之一的，不予贷款：
（二）被中心认定存在违法违规提取住房公积金未处理完毕
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（六）购买再交易住房，买卖双方为直系亲属关系的或买卖双方婚姻关系解除不超过二年的；
（六）购买再交易住房，买卖双方为直系亲属关系或婚姻关系解除不超过二年的；
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政策解读：为推进诚信社会建设，提升缴存职工诚信意识，防范贷款潜在风险，根据《中华人民共和国民法典》相关规定并结合近几年出现的骗提套贷等情况，借鉴外地中心及商业银行经验做法，对以上所列情况采取拒贷的措施，防范贷款风险，保障公共资金安全。
房合同总价款的85%（具体比例以现行贷款政策规定为准）。
“购买自住住房的，公积金贷款额度不超过所购买住房合同总价款的85%（具体比例以现行贷款政策规定为准）。
单笔公积金贷款额度不超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。
”“二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。
二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。
政策解读：根据住建部等三部门联合印发的《关于住房公积金支持缴存人购买和租赁保障性住房的通知》（建金﹝2024﹞58号）及西安市住建局等五部门联合印发的《关于优化我市房地产相关政策的通知》（市建发〔2024〕152号）要求。
公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。
使用公积金购买商品住房、集资建房首付比例不低于20%；
使用公积金购买保障性住房的，首付比例不低于15%。
多子女家庭，指具有合法婚姻关系的夫妻，依法抚养至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭，有离异婚史的，以抚养权核定子女数量。
多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。
“公积金贷款最长期限不得超过30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。
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政策解读：根据西安市住建局等四部门联合印发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(市建发﹝2024﹞69号)调整再交易住房贷款期限的有关规定，房屋建成年限，以房产证测图时间或评估报告中房屋建成时间至贷款申请时间取高值认定。
房屋建成年限不超过30年的，贷款最高期限=40年-房屋建成年限。
3. 贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。
3. 贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。
… 2 unchanged clauses …
政策解读：根据中国人民银行2024年5月17日下发的《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，取消了二次公积金贷款与首次公积金贷款利率之间1.1倍的关系。
如购房人有公积金贷款需求，房地产开发企业应向住房公积金管理中心申请楼幢备案，备案所需资料如下：
明确首套房5年及以下贷款利率2.35%，5年以上贷款利率2.85%，二套房5年及以下贷款利率2.775%，5年以上贷款利率3.325%。
贷款期限内如遇法定利率调整，于次年1月1日按相应的公积金贷款利率档次执行新的利率规定。
个人住房公积金贷款套数指借款职工家庭在全国范围内使用个人住房公积金贷款的次数。
住房公积金仅支持首套和二套个人住房公积金贷款，第三套个人住房公积金贷款不予受理。
“房地产开发企业取得商品房预（销）售许可证后，如购房人由公积金贷款需求，房地产开发企业应向住房公积金管理中心申请楼幢备案，备案所需资料内容如下：（一）企业营业执照或批准设立文件（复印件）；
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（四）网签备案的《商品房买卖合同》（或《保障性住房配售合同》）中该项目建设依据及预售依据信息页。
（四）网签备案的《商品房买卖合同》中该项目建设依据及预售依据信息页。
政策解读：按照住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（建金﹝2017﹞246 号）和陕西省住房和城乡建设厅、陕西省财政厅、中国人民银行西安分行、陕西省自然资源厅《关于开展维护住房公积金缴存职工购房贷款权益“百日专项整治”活动的通知》（陕建发﹝2022﹞1008号）要求，及中心下发的《关于优化个人住房公积金贷款项目准入与备案流程的通知》（西房金发﹝2023﹞1号），为优化营商环境，方便开发企业进行楼盘备案，简化楼盘备案资料。
理中心或受委托银行提出申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：
（一）借款申请人有效身份证明（居民身份证或其他有效证件），已婚职工还应提供配偶有效身份证明；
（五）借款申请人及其配偶具有稳定收入和偿还贷款能力的证明；
（七）借款申请人及其配偶印章（1.5×1.5厘米正楷）；
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2.用工关系证明、劳动合同（第三方人力资源公司代缴职工提供）。
2.用工关系证明、劳动合同（人才代缴职工提供）3.房屋所有权证或不动产权证书（再交易住房提供）。
3.房屋所有权证或不动产权证书（再交易住房提供）。
4.机关事业单位县处级以上女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供单位文件或加盖单位公章的说明。
4.机关事业单位县处级以上女干部和具有高级职称的女性
专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供单位文件或加盖单位公章的说明。
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政策解读：1.根据住建部办公厅《关于整合住房公积金个人证明事项推动“亮码可办”工作的通知》（建办金﹝2023﹞29），对异地缴存职工申请贷款，整合《职工缴存证明》《异地贷款缴存使用证明》《贷款结清证明》三项证明材料，改为统一出具《住房公积金业务办理个人信息表》“电子码”。
资料后，与借款申请人进行面谈，符合条件的应予受理，并签署《西安个人住房公积金贷款面谈表》。
2.涉及机关事业单位女职工需要延长贷款期限时，需要提供相关延迟退休证明资料。
3.对多子女家庭需要提高贷款额度时，需提供能够判断家庭抚养子女数的资料。
4.为防范贷款风险，保障公共资金安全，对特殊情况需额外提供贷款申请资料。
款合同及有关证明材料转交保证人，办理担保有关手续。
将“贷款资金转入售房单位（售房人）或者建房、修房承担方在银行开设的账户内”修改为“贷款资金转入指定的资金监管账户内。
政策解读：根据市住建局等五部门联合印发的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》（市建发﹝2022﹞145号），要求商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入指定的专用资金监管账户。
以有价证券质押的，借款申请人应将有价证券交付质权人收押保管，或办理出质登记。
具的担保办结证明或借款人提供的不动产抵押登记办结证明、受委托银行出具的质押办结证明，按照借款合同约定的时间、金额和账户，发放贷款。
贷款资金转入指定的资金监管账户内，不得直接转入借款人账户或者支付现金给借款人。
请人和受委托银行签订担保合同或协议，保证人为贷款提供连带责任保证。
法办理住房抵押登记手续，抵押人须与抵押权人签订抵押合同。
住房公积金管理中心应按人民银行征信中心要求及时、准确、全面上报借款人公积金贷款相关数据。
贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还公积金贷款本息。
借款人可以选择等额本息或等额本金两种方式之一偿还公积金贷款本息。
借款人应在每月还款日前将应还本息足额存入约定还款账户。
借款人提前偿还公积金贷款的，应当向受委托银行提出申请。
借款人提前部分偿还贷款的，按照剩余本金、剩余期限重新计算以后的月应还本息额，借款人可选择“月应还款额不变缩短期限”或“期限不变减少月应还款额”两种方式。
借款人提前还款，此前已计收的贷款利息及相关费用不再调整。
登记部门办理注销抵押手续、受委托银行将质押的有价证券退还借款人。
次级、可疑和损失五类，其中次级、可疑和损失三类为不良贷款：
（1）正常类贷款：指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。
贷款期间正常还款和逾期1-2期未还列入正常类贷款。
（2）关注类贷款：指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。
（3）次级类贷款：指借款人的还款能力出现明显问题，依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。
（4）可疑类贷款：指借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。
（5）损失类贷款：指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，贷款本息仍然无法或只能部分收回。
分类，再根据借款人违约原因和贷款风险程度对分类结果进行必要的修正和调整。
贷款形态分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，不能同时处于多种贷款形态。
对正常类贷款可采取抽查方式不定期进行，对关注、次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，贷后检查应形成书面报告。
获取信息，并对各种信息进行综合分析，找出影响贷款质量的各种因素，判断借款人风险状况，提出相应预防或补救措施。
（一）通过不良贷款明细台账，掌握借款人依合同约定归还贷款本息情况。
（二）跟踪掌握借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况，及时更新借款人联系方式等方面的信息。
（三）通过电话、短信、微信、上门访谈等方式与借款人联系，了解、掌握借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况。
（四）通过对商品房、集资建房项目进行实地考察，掌握贷款资金使用和工程进度、房屋所有权证办理情况、抵押登记落实情况。
（五）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的。
（一）借款人第一次未按照合同约定归还贷款本息，受委托银行应在10个工作日内对借款人进行电话和短信提示催收，了解违约原因，做好电话记录，同时将该笔贷款形态转为“逾期”。
（二）借款人拖欠贷款本息1-2期的，受委托银行应向借款人发出书面“催收通知书”，同时抄送住房公积金管理中心及保证人，并视情况要求保证人协助催收。
（三）借款人累计拖欠贷款本息达3-5期的，住房公积金管理中心、受委托银行及保证人应约见借款人或者上门催收，了解借款人违约原因，协商可行的还款方案，要求保证人催收或承担保证责任。
（四）借款人累计拖欠贷款本息达6期（含）以上，且没有实质性解决方案的，经贷款风险认定为次级类别以上不良贷款的，应追究保证人的担保责任，依法起诉，及时处分抵押物或质押权利。
过电话、微信、借款人单位协助等渠道通知借款人及时归还拖欠本息。
对借款人具有还款能力仍欠款的，属于保证人提供连带责任保证的，保证人应当履行保证责任，代为偿还贷款本息。
采用保证担保的，还须征得保证人同意后，依法签订变更协议。
出变更借款期限的，由借款人填写“贷款变更申请书”，并符合以下规定：
（一）申请变更期限的，不得拖欠贷款本息及相关费用；
（二）借款人先按原月应还款额归还当期应还本息，期限变更后新的月应还款额自下期还款开始执行；
款人的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行原借款合同的，原借款人所购房产应继续用于抵押。
立或破产时，住房公积金管理中心需要变更保证人并重新办理担保手续的，借款人应予以配合。
借款人应及时办理注销抵押手续、受委托银行应将质押的有价证券退还借款人。
贷款信息（包括合同金额、期限和放款日期等）、权证信息等信息，贷款台账可以采取电子台账或手工台账的形式。
借款人首次出现逾期的时间、拖欠期数、拖欠本金额、拖欠利息额、不良余额、不良原因、催收措施、催收记录以及催收结果。
对通过追究保证人的担保责任，处分抵押物、质押权利收回不良贷款的，应在不良贷款明细台账中分别记录收回的具体金额及损
住房公积金管理中心、受委托银行和担保机构应保证贷款档案的安全、完整和有效利用。
1．借款人身份证（居民身份证或其他有效证件）复印件；
个月内，对贷款文件材料进行复查和清理，合理编排顺序，填写档案清单。
档案管理员要对归档材料进行清点，在档案移交单上签字。
贷款档案应有专用档案库房（室），档案库房（室）应做到防火、防潮、防虫、防盗等。
贷款档案借阅人员不得将贷款档案涂改、拆换、损毁和遗失。
保管期结束后，贷款档案经鉴定无未了事项后可按规定销毁。
借款人发放贷款，有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或质押权利，要求保证人提前履行保证责任：
（三）抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新抵押（质押）的；
（四）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益毁损、出售、转让、赠与、重复抵押或设立居住权的；
（五）贷款到期，借款人未按期归还贷款本息，并自贷款人发出催还通知书之日起30天内，借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的；
（六）借款人拒绝或阻碍贷款人对贷款使用情况实施监督检查的；
（七）借款人卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；
（九）住房公积金管理中心及受委托银行与借款人约定的其他情况。
决，协商调解不成的，也可按照合同约定方式依法解决纠纷。
第五十七条本细则自2025年1月1日起施行，有效期5年。