济南市保障性租赁住房筹集和运营管理办法(征求意见稿)

第一章总则 第一条【制定目的】为规范保障性租赁住房建设筹集、运营管理工作，解决好新市民、青年人等群体住房困难，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发﹝2021﹞22号）等文件精神，结合本市实际，制定本办法。 第二条【适用范围】本办法适用于本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换起步区（以下简称“相关区”）。 第三条【概念界定】本办法所称保障性租赁住房，是指政府给予政策支持，经市级或区级相关职能部门联合审查认定，主要面向新市民、青年人等群体出租用于居住的房屋。 本办法所称运营管理机构，是指承担保障性租赁住房房屋出租、日常管理等具体工作的单位，具体包括保障性租赁住房的产权单位、取得完整出租经营权和收益权的住房租赁企业或通过购买服务等方式委托的专业运营企业。 第四条【职能分工】市住房和城乡建设局是本市保障性租赁住房工作主管部门，负责指导相关区住房和城乡建设部门开展保障性租赁住房相关工作，具体实施工作由市保障性住房服务中心落实。市公安、发展改革、教育、财政、自然资源规划、城管、市场监管、税务、住房公积金等职能部门按照职责分工，协同做好保障性租赁住房相关工作。 相关区住房和城乡建设部门负责组织做好辖区内保障性租赁住房房源筹集、日常管理、监督检查等工作。 第二章建设筹集 第五条【筹集原则】保障性租赁住房筹集应充分发挥市场机制作用，依法落实土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化规模化住房租赁企业筹集和运营管理保障性租赁住房。 第六条【筹集渠道】保障性租赁住房主要通过以下方式筹集： （一）利用集体经营性建设用地建设； （二）利用国有居住用地建设； （三）利用商业商务用地和城中村生活保障房建设用地建设； （四）利用产业园区配套用地建设； （五）利用企事业单位自有空闲用地建设； （六）利用非居住存量房屋改建、改造； （七）符合条件的地方国有企业收购的用作保障性租赁住房的在建或已建成商品房； （八）经市政府批准的存量公租房、安置房等政策性住房转为保障性租赁住房； （九）其他建设方式。 第七条【建设标准】新建的保障性租赁住房套型建筑面积原则上不超过70平方米（含），套型占比不低于项目总套数的80%（含）；收购或转化的保障性租赁住房，建筑面积原则上不超过90平方米（含），套型占比不低于项目总套数的80%（含），项目套型建筑面积较大的，应依法依规改造为户型面积合适的房源。为促进重点人才引进，套型建筑面积可适当放宽，最大不超过120平方米（含）。 第八条【房源安全管理】保障性租赁住房应当符合安全、消防要求，实行联合验收，纳入工程建设质量安全监管。鼓励建设单位投保工程质量潜在缺陷保险。已运营项目的运营管理机构应当加强维护，严格落实消防安全责任制，完善应急预警及处置机制，定期开展消防安全检查。 第九条【优化审批程序】建立保障性租赁住房项目联合审查认定机制，市住房城乡建设部门会同市发展改革、财政、自然资源和规划等部门，组织项目实施主体做好需求调研工作，并按照《济南保障性租赁住房项目认定实施细则》开展联合审查认定，其中改造改建及转化项目原则上应符合独立成栋（整幢）或能够实施封闭管理的独立空间（整层）。 第十条【项目计划管理】市住房城乡建设部门会同市发展改革、财政、自然资源和规划等部门，结合保障性租赁住房发展规划，按照“以需定建”原则，组织各区政府（含功能区管委会）做好保障性租赁住房计划申报工作。 第十一条【试点项目衔接】对中央财政支持住房租赁市场发展试点项目、政策性租赁住房试点项目以及原企事业单位及各类园区利用自有土地建设公租房项目进行梳理，符合规定的纳入保障性租赁住房管理范畴，并予以落实国家对保障性租赁住房的相关支持政策。 第三章支持政策 第十二条【土地规划支持政策】根据保障性租赁住房的不同筹集方式，可享受相应的政策支持： （一）各区政府结合实际，在尊重农民集体意愿的基础上，可利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。农村集体经济组织可采取自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。建设单位应按规定完成集体建设用地使用权审批或集体经营性建设用地入市手续。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可办理抵押贷款。利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，项目所在区政府可对应当缴纳区级财政的土地净收益依法依规予以减免。 （二）集中新建保障性租赁住房的地块可采取出让或划拨等方式供应，以出让方式供应的，可将保障性租赁住房租金及调整方式作为前置条件，并分期收取土地出让金。鼓励利用地铁上盖物业及轨道交通站点周边住宅建设用地建设保障性租赁住房。市自然资源和规划部门在编制年度国有建设用地供应计划时，应当结合保障性租赁住房相关规划和建设计划，优先安排、应保尽保。 （三）产业园区、轨道交通站点附近以及商业商务聚集区周边已收储的城中村保障房建设用地、商业商务用地可用于建设保障性租赁住房。 （四）利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房的，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的厂前区用地面积占项目总用地面积的比例上限由7％提高至15％，厂前区地上建筑面积占项目地上总建筑面积占比不超过30％，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。鼓励产业园区管理机构在各工业项目对应的厂前区用地集中设置、统一建设宿舍型保障性租赁住房。 （五）对企事业单位依法取得使用权的土地，经市政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，依法变更土地用途，不补缴土地价款，以划拨方式取得的土地可继续保留划拨方式。不具备土地用途变更条件或未申请变更的，可按照原土地用途组织建设保障性租赁住房。用地为工业用地的，适用产业园区厂前区配套用地建设项目相关规定。允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。 （六）在符合有关规定、尊重群众意愿、满足消防及房屋质量安全要求等前提下，允许住房租赁企业、房地产开发企业等市场主体改建、改造存量闲置房屋用作保障性租赁住房。 第十三条【加强资金保障】积极争取保障性租赁住房各类资金支持，加强对资金分配和使用的跟踪监控，确保合规、高效使用补助资金。按照有关规定，鼓励银行业金融机构创新金融产品、优化信贷流程，提高审核效率，加大信贷支持力度，鼓励符合条件的保障性租赁住房项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。 第十四条【降低税费负担】住房租赁企业税收优惠政策按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号）规定执行。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。 第十五条【执行民用水电气暖价格】保障性租赁住房取得项目认定书后，用水、用电、用气、用暖价格按照居民价格标准执行。项目实施主体或运营管理机构可按规定向相关专营单位提出申请，市场监管部门应当做好价格监督检查工作，对专营单位不按规定落实优惠政策的，严格依法予以查处。 第十六条【完善基本公共服务】保障性租赁住房按规定办理住房租赁合同网签备案，承租人依法享受落户、医疗保障、养老保障、提取公积金等基本公共服务；同步配建基础教育设施的保障性租赁住房项目，承租人可按规定享受相应教育服务。 第四章房源供应管理 第十七条【房源供应类型】保障性租赁住房分为“面向社会出租”和“定向出租”两种类型。面向社会出租是指各类社会主体筹集的保障性租赁住房，主要面向社会不特定人员出租的房源。定向出租是指产业园区、企事业单位等利用自有用地、自筹资金筹集的保障性租赁住房，主要面向本单位、本园区、本系统、及合作单位等人员出租的房源。 第十八条【项目数据管理】列入年度计划范畴、取得保障性租赁住房项目认定书且完成项目竣工验收备案的保障性租赁住房项目，其建设（产权）单位或运营管理机构应及时通过市保障性租赁住房信息系统对保障性租赁住房项目及房源信息进行完善。 第十九条【首次招租条件】具备招租条件的保障性租赁住房，通过信息系统上传以下材料后，可由运营管理机构自行出租：（一）按要求测算完成同地段同品质市场租金及保障性租赁住房租金标准，提供租金评估报告；（二）首次出租的保障性租赁住房项目应符合室内空气质量标准相关要求，提供室内空气质量检测报告。 第二十条【租金管理】保障性租赁住房定价原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，具体租金标准可由运营管理机构委托专业房地产估价机构，依据本项目实际享受的支持政策逐项测算，运营管理机构应对其委托评估材料的真实性、全面性负责。经评估测算的市场租金及保障性租赁住房租金标准通过市保障性租赁住房信息系统平台向社会公布。 保障性租赁住房租金标准实行动态调整，调整周期不超过2年。年度涨幅原则上不高于5%，租金调整后应及时通过平台对外公布。 定向出租的保障性租赁住房，运营管理机构确定的租金明显低于市场租赁住房租金水平的，可不委托房地产估价机构进行评估。 第二十一条【产权管理】经批准的保障性租赁住房可整体转让，转让后继续用作保障性租赁住房使用。建设或运营管理机构应申请变更保障性租赁住房项目认定书，并及时完善更新市保障性租赁住房信息系统数据。 第五章面向社会出租房源租赁管理 第二十二条【发布招租公告】项目具备招租条件后，运营管理机构应通过市保障性租赁住房信息系统发布招租公告，公告应明确产权单位、运营管理机构、项目地址、房源套数及套型、房屋面积（按套/间计）、房源配置标准、收费事项及标准（租金价格要按套/间计）、租赁期限、承租条件、租赁流程、房屋实景图，以及公共服务配套情况等。运营管理机构应按规定与承租人签订租赁合同，并及时更新房源出租使用情况。 第二十三条【运营管理机构要求】运营管理机构营业执照经营范围应包含住房租赁相关业务。 第二十四条【承租条件】保障性租赁住房运营管理机构按照市场化原则开展租赁活动，核查承租人是否符合承租条件，主管部门进行抽查。承租保障性租赁住房应当同时符合以下条件： （一）申请人具有济南市相关区户籍或持有相关区内派出所核发的《山东省居住证》； （二）申请人及其配偶、未满十八周岁的子女在本市未正在享受其他具有保障性质的住房（已购买配售型保障性住房但未交付使用的除外）。 第二十五条【租赁管理】保障性租赁住房运营管理机构应按照《住房租赁条例》等住房租赁管理的相关规定规范开展租赁活动，承租人应遵守住房租赁管理的有关规定。运营管理机构与承租人签订租赁合同，在取得保障性租赁住房项目认定书前已运营的租赁住房项目，运营管理机构与承租人或用人单位已签订住房租赁合同的，在合同有效期内继续履行。 第二十六条【押金收取】保障性租赁住房运营机构按合同约定收取租金和押金，押金不得超过一个月租金。夫妻双方在本市无自有住房的承租人可提取公积金用于支付保障性租赁住房租金。 第二十七条【停车费标准】整小区或整栋保障性租赁住房项目，配建停车设施的，车位租金及停车服务费不得高于同时期、同区域普通商品住房小区相关收费标准。 第二十八条【收费规范】运营管理机构不得收取或变相收取中介费、服务费等未经约定的费用。提供增值服务的，承租人可自愿选择并支付费用。 第二十九条【整体承租】用人单位整体承租的，由用人单位自行安排本单位人员居住，负责做好相关管理工作并配合运营管理机构做好房源出租情况更新工作。 第三十条【政策衔接】承租保障性租赁住房房源的新市民、青年人，同时符合租赁住房补贴申请条件的，可在承租保障性租赁住房后，按规定提出租赁住房补贴申请。 第六章定向出租房源租赁管理 第三十条【运营管理机构选定】定向出租的保障性租赁住房应由建设（产权）单位明确运营管理机构。 第三十一条【出租方案确定】定向出租项目优先向本单位或合作单位职工出租，分配范围、分配方式、租赁期限等事项，应由对房源有处分权的机构审议通过后，由运营管理机构组织实施。定向出租项目的公共服务配套情况，应面向供应群体公开。 第三十二条【剩余房源处理】有剩余房源的，经产权单位同意，报所在区住房城乡建设部门后，可以面向社会出租，运营管理机构应按照本办法面向社会出租的有关规定执行。 第七章监督管理 第三十三条【违规情形】坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售，严格依法查处违规出租、假借保障性租赁住房名义违规经营或骗取优惠政策的行为。 第三十四条【监测评价】市住房城乡建设部门应加强指导，按照上级工作要求对发展保障性租赁住房情况进行年度监测评价，具体工作可委托第三方评估机构组织实施。区住房城乡建设部门负责本辖区保障性租赁住房的运营监管，对保障性租赁住房租金水平等情况进行抽查，每年的抽查比例参照“双随机、一公开”工作相关抽查要求执行。在抽查过程中，发现存在未按照规定出租保障性租赁住房等情况的，相关职能部门按照职责及时责令整改、依法处置;情节严重的，可采取暂停享受保障性租赁住房优惠政策、责令退回财政奖补资金等措施处理。 第八章附则 第三十五条【参照执行】平阴县、商河县可参照执行，也可结合实际自行制定保障性租赁住房政策。平阴县、商河县按程序认定的保障性租赁住房项目，纳入全市保障性租赁住房管理范畴，享受相关支持政策。