关于印发《上海市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》的通知
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《上海市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》已经市政府同意，现予印发，请按照执行。
土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。
改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。
为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。
上海市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
为规范本市工业用地二级市场管理，彰显工业用地的公共资源和生产资料属性，推动土地要素畅通流动，提高资源市场化配置效率，防止工业用地变相炒作，发挥有为政府的作用，突出产业发展导向和空间保障，促进工业用地资源要素对发展新质生产力和推进新型工业化建设的保障作用，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）等规定，结合本市实际，制定本办法。
本办法适用于本市范围内以出让方式取得的国有工业用地使用权（下称“工业用地使用权”）的转让、出租、抵押行为，重点针对土地交易及土地连同地上建筑物、构筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，着力减少政府微观管理和直接干预。
落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任，减少事前审批，创新和完善事中事后监管，激发市场活力，增强内生动力。
各类导致工业用地使用权转移的行为都视为工业用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的工业用地使用权转移。
完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率。
工业用地使用权转移的，地上建筑物、构筑物、其他附着物所有权应一并转移。
不得通过股权转让等方式实施工业地产炒作、扰乱工业用地使用权二级市场。
充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权，实现产权有效激励。
工业用地使用权人的股权结构、出资比例变化导致实际控制人发生改变，可能导致不符合规划、产业用地准入要求等，应当事先经出让人同意；
国有建设用地使用权出让合同（下称“出让合同”）另有约定的，从其约定。
转让对象应当为符合产业发展导向的企业，出让合同和产业发展合作协议中对其有约定的，依照相关约定执行。
强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。
工业用地在满足原使用权人自身需要后节余的部分，符合规划分割条件的，按规定办理规划分割手续，可分割转让。
建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
开发区成片开发土地实行分割转让时，应符合规划资源管理要求。
合并后的地块应当具备独立分宗条件，符合整宗土地规划要求，使用权属清晰。
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。
合并后使用年限的剩余年限不一致的，经出让人同意，评估后可按等价值原则重新确定剩余土地出让年限。
将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
未完成开发投资总额25%的工业用地，经出让人同意，允许转让双方签订工业用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。
建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
受让人可作为申报主体，凭不动产预告登记证明、转让人委托书及其他必要材料向有关部门申请办理建设项目相关报建手续。
涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
工业用地使用权转让价格应遵循市场原则确定，涉及土地连同地上建筑物、构筑物、其他附着物等整宗地一并转让的，土地使用权交易价格需单独列示。
以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；
土地使用权交易价格比同期同区域同类工业用地使用权出让价格低20％以上的，市、区人民政府可行使优先购买权；
不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
比同期同区域同类工业用地使用权出让价格高20％以上的，区人民政府可依法采取必要的措施。
以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；
以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；
工业用房的转让对象应当符合产业发展导向以及出让合同、产业发展合作协议约定，国家公告开发区内的工业用房转让应当征求开发区管理机构的意见。
转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
园区平台、领军企业转让工业用房前，按出让合同、产业发展合作协议等约定，将可转让物业的产业准入要求等内容形成方案，经产业部门或开发区管理机构组织相关部门审核，报区人民政府（管委会）审定。
分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
区人民政府依法依规实施工业用地使用权转让行为的统一监管。
拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
市相关部门按职责加强对涉地企业股权转让、涉地资产处置、涉地司法处置的协同监管。
各地可根据本地实际，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。
工业用地和工业用房出租使用应当符合产业发展导向和开发区产业规划，并按法律法规、出让合同和产业发展合作协议的相关约定执行。
（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。
以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
属地政府（开发区管理机构）依据产业准入、规划土地用途管理、生态环境等要求，组织对辖区内工业用地和工业用房的出租行为加强巡查和监管。
各区人民政府结合区位、布局、配套条件等因素，探索构建工业用地和工业用房的租金体系，定期向社会公布，合理引导市场租金水平，国家公告开发区内，已享受园区平台、领军企业政策取得土地并建设的工业用房，其出租价格应遵循开发区相关管理要求。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。
宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
涉及工业用地使用权设定抵押权的，应遵循房地一体抵押原则，抵押价值不得超出合同剩余年期地价与合法建（构）筑物及其他附着物残值之和。
市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。
统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
工业用地使用权抵押及抵押权实现，应当符合法律法规规定和出让合同约定。
抵押权实现时，抵押物竞买人资格应征询产业部门、规划资源部门和园区管理机构的意见，后续开发利用需符合产业导向和规划土地管理要求。
以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
以上海市土地交易市场为基础，建立健全工业用地二级市场交易服务平台（以下简称“二级市场平台”），承担转让出租信息的发布汇集、转让交易实施、监测统计分析、政策咨询服务等功能，保障交易安全。
以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
涉及本市工业用地整宗地转让，包括土地分割转让、合并转让、预告登记转让，及其他依法依规依约的情形，纳入二级市场平台实施交易。
支持园区平台和领军企业的可售物业在二级市场平台转让。
自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
涉及其他交易事项的，经营主体可自行交易，也可委托二级市场平台进行交易。
建立健全“交易申请—信息发布—产业准入—合同签订—履约服务”的转让交易工作流程，紧密服务企业需求，简化受理材料，提高交易效率。
探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。
工业用地使用权人向出让人申请转让时，属地规划资源部门会同产业、生态环境等部门核实是否符合转让条件，报区人民政府同意后出具意见。
区人民政府可结合本区管理实际制定相应审核决策流程。
各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交易平台和信息系统建设。
区人民政府同意转让的，属地规划资源部门、产业部门应会同相关部门，明确开发利用条件、产业发展导向、全生命周期管理要求。
建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。
二级市场平台将标的物的基本信息、交易内容、流程、规则，以及包含管理要求的合同协议范本等，形成交易公告并公开发布。
交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；
涉地国有资产处置、涉地司法拍卖的交易公告和成交信息，以及园区平台、领军企业物业的转让信息，在二级市场平台上同步发布。
可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；
其他平台的交易信息，原则上在二级市场平台同步发布。
达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
各地要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
产业部门根据产业规划和产业发展导向对意向受让人进行产业准入认定，并明确产业绩效要求。
对已纳入全生命周期管理的，经产业部门确认产业项目不变的，原出让合同和产业发展合作协议载明的权利、义务随之转移。
加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。
建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。
交易达成后，涉及宗地转让的，受让人应当依法依规以及交易公告要求，与规划资源部门、属地政府（开发区管理机构）分别签订补充出让合同和产业发展合作协议，纳入全生命周期管理。
加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
工业用房再次转让时，受让人需与属地政府（开发区管理机构）签订产业发展合作协议，明确产业发展导向以及企业服务事项。
自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。
加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。
有关工业用地使用权转让条件，以及工业用地使用权人出资比例、股权结构、实际控制人等约定内容，应当按照本市不动产登记相关要求和合同约定，在不动产登记簿和不动产权证附记栏内予以注记。
工业用地使用权人办理转移登记或变更重要注记内容时，应当提供规划资源部门（出让人）审核同意的意见。
在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，大力精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。
发挥土地交易机构或平台的专业优势，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。
建立全市工业用地用房数据集成平台，发布供需信息，开展工业用地价格监测，为日常管理和价格调节提供支撑。
发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。
加强与相关部门合作，提供金融、法律、建设等相关咨询服务，以及项目招商推介等服务。
健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。
依托政府数据共享交换平台，实现涉地企业股东及出资比例等信息的互通共享。
严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；
涉地企业股东及出资比例发生变化时，市场监管部门向企业提示规划资源部门的管理要求并将申请信息共享至规划资源部门。
完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。
市场监管部门依法办理股权变更登记后将变更登记信息共享至规划资源部门。
土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
完善股权转让联合监管豁免事项清单，保障企业合理股权转让需求。
强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。
在司法处置环节，规划资源、产业、生态环境、属地政府（开发区管理机构）等部门应加强与法院沟通，结合产业发展、规划资源、生态环境等要求，对标的物及受让方资格先行提出意见。
土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。
司法处置中涉及跨省工业用地用房案件的，在产权调查或标的物查封时，不动产登记部门应当主动告知本市工业用地用房转让管理要求。
要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。
各地要结合本地区实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。
在交易前，联合产权交易所等涉地资产处置平台应当先行与规划资源、产业、生态环境等部门确认宗地开发利用条件、产业发展、生态环境等要求，确保标的物产权清晰、具备合理利用条件。
涉及国有资产交易的，应当同时符合国资监管的相关要求。
（二十二）加强组织领导。
（三）加强全周期履约监管。
各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性，结合实际研究制定实施细则和配套措施，确保各项工作举措和要求落实到位。
本市规划资源、产业、市场监管、国资等部门建立全周期履约监管机制，对工业用地用房的转让、出租、抵押等交易行为和使用状况实施全过程动态监测。
各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。
属地政府（开发区管理机构）以及相关部门应当主动对接经营主体需求，协调解决其在土地开发、用房利用中涉及的产业准入、规划实施、生态环境、权属登记等方面的困难和问题，强化全生命周期履约跟踪与服务保障。
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
合并转让：两宗及以上相邻地块，在土地权属性质、使用权类型和土地用途一致等前提下，将土地使用权合并整体转让给同一受让人的情形。
产业发展导向：指国家和本市明确发展的新兴产业、未来产业等，以及市区协同机制明确的产业和赛道。
加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。
合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。
强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。