转让、出租、抵押二级市场的指导意见
完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见
国办发〔2019〕34号
渝府办发〔2020〕67号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
各区县(自治县)人民政府，市政府有关部门，有关单位:
土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。
为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)，进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场(以下统称土地二级市场)，促进土地资源优化配置和节约集约利用，经市政府同意，现提出以下实施意见。
改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。
为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。
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以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大、十九届二中三中四中全会精神和中央经济工作会议精神，深化落实习近平总书记对重庆提出的“两点”定位、“两地”“两高”目标、发挥“三个作用”和营造良好政治生态的重要指示要求，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理;
坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，着力减少政府微观管理和直接干预。
不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规办理有偿使用手续，补缴土地出让价款。
落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任，减少事前审批，创新和完善事中事后监管，激发市场活力，增强内生动力。
以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。
土地分割、合并转让的，分割、合并后的地块应具备单独建设条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率。
充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权，实现产权有效激励。
强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。
建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；
不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；
以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；
转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
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工业项目建成投产后，确有多余的工业用地需要分割转让的，经有审批权的规划自然资源主管部门会同经济信息、生态环境、住房城乡建设等部门审查同意后，可予分割转让。
各地可根据本地实际，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。
工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得单独分割转让。
（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。
(二)规范建设用地使用权出租管理。
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（十）规范划拨建设用地使用权出租管理。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。
探索建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，由出租人依法向属地规划自然资源主管部门申报并缴纳相关收益。
宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。
统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
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以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
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商品房项目用地扣除已办理预售许可和在建建筑物已抵押楼幢对应土地外，项目宗地剩余土地可整体抵押。
探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
建设用地使用权抵押权实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。
规划自然资源主管部门要按照构建统一的自然资源资产交易平台的相关要求，统筹建立土地二级市场交易平台，负责汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，积极推行建设用地使用权在交易平台上公开转让交易，推进线上交易和信息系统建设。
各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交易平台和信息系统建设。
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交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；
交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;
可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；
达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，属地区县(自治县，以下简称区县)政府可行使优先购买权，指定土地储备机构按转让双方申报成交价予以收购储备。
达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
各地要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，规划自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。
规划自然资源主管部门应与人民法院建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。
加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。
加强涉地资产处置工作衔接，国有及国有控股企业、国有实际控制企业、政府有关部门、事业单位进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的，在公开交易前应征得规划自然资源、财政等主管部门同意，并将宗地有关情况如实告知当事人。
建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。
加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。
发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为土地二级市场交易提供咨询、估价、经纪等服务。
加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。
通过制定交易、行业服务规则等相关制度，建立公开、公正、透明的中介服务秩序。
六、健全服务体系，加强监测监管
(二)加强市场监测监管与调控。
建立健全土地二级市场动态监测监管制度和信息系统，完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。
在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，大力精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。
强化土地一、二级市场联动，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。
发挥土地交易机构或平台的专业优势，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。
土地转让后，原出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。
发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。
从信息发布、合同签订、履约监管、土地资源利用效率等方面完善土地市场信用体系，评价企业信用等级、推动失信联合惩戒。
健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。
各区县政府、市政府有关部门和有关单位要充分认识完善土地二级市场的重要性，确保各项工作举措和要求落实到位。
严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；
规划自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监管、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。
完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。
土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
各区县政府要加大宣传力度，加强政策解读，扩大土地二级市场的影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。
强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。
合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的市场舆论氛围。
土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。
强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的有关部门、有关单位以及相关责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。
要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。
各地要结合本地区实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。
各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性，结合实际研究制定实施细则和配套措施，确保各项工作举措和要求落实到位。
各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。
合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。
强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。