各县（区）人民政府、开发区管委会，湾里管理局，市直各有关单位：
《南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》已经2025年第37次市政府常务会审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。
南昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法
改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
第一条为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场行为，促进土地要素流通，提高土地资源配置效率，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。
第二条本办法适用于本市市本级范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称“土地二级市场”）的建设、运行和管理，包括土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。
第三条南昌市自然资源主管部门依法负责土地二级市场的建设、管理和监督。
发改、财政、国资、税务、住建、市场监管、金融等相关部门按照各自职责，做好土地二级市场管理相关工作。
第四条有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让、出租、抵押：
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
（一）经司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式禁止、限制转让、出租、抵押的；
（二）土地出让合同等书面协议中明确约定禁止、限制转让、出租、抵押的；
（三）共有国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的；
坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，着力减少政府微观管理和直接干预。
落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任，减少事前审批，创新和完善事中事后监管，激发市场活力，增强内生动力。
（五）未依法取得国有建设用地使用权不动产权证书的；
（六）法律法规规定禁止转让、出租、抵押的其他情形。
完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率。
第五条本办法所称国有建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的不视为转让。
充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权，实现产权有效激励。
国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
涉及房产转让而引起“连房带地”转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理相关手续。
第六条以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，应当经市人民政府依法批准，按以下方式办理：
强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。
（一）土地用途符合《划拨用地目录》的，可以继续保留划拨方式，不补缴土地出让金，直接办理转移登记；
（二）土地用途不符合《划拨用地目录》但符合规划的，由受让方补缴土地出让金，自然资源主管部门为其办理土地出让手续和不动产登记。
建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
第七条以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，按以下标准补缴土地出让金：
（一）整宗土地使用权转让，补缴土地出让金的，应委托依法备案的土地评估机构评估，自然资源主管部门参考评估价格，集体研究确定应补缴土地出让金，并拟订土地出让方案，报市人民政府批准。
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
（二）属于已登记分户的城镇住宅转让的，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定。
涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
房屋部分份额转让与房屋全部份额转让均按房屋总建筑面积计缴，即土地出让金金额=房屋计税价格（每平方米单价）*房屋建筑面积*1%。
（三）属于已登记分户的非住宅转让的，土地出让金的计价基础为网格商业楼面基准地价。
受让人应缴纳的土地出让金数额=宗地所在网格商业楼面基准地价*楼层修正系数*期日修正系数*60%（期日修正是指依据城市地价监测成果，以申请补办时点上一季度南昌市商业用地地价指数为基准进行修正；
将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
期日修正系数、商业用地楼层修正系数由自然资源主管部门定期公布实施）。
建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。
第八条以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，应当符合下列条件：
涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；
以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；
属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；
对已投资额占投资总额是否超过25%，可以项目现状建设情况、经依法批准的项目建设方案为依据，委托具有相关资质的机构进行评估认定。
以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；
宗地出让时设置了有关业态等出让条件的招商引资类项目土地转让，由自然资源主管部门征求市直相关部门意见并报市政府同意；
转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
属企业投资工业项目“标准地”的，由辖区政府（管委会、湾里管理局）提出意见。
第九条房屋建设工程投资额未达到投资总额25%的出让国有建设用地使用权转让，可以预告登记转让；
分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
宗地出让时设置了有关业态等出让条件的招商引资类项目自然资源主管部门征求市直相关部门意见并报市政府同意后可以预告登记转让；
拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
属企业投资工业项目“标准地”的，由辖区政府（管委会、湾里管理局）提出意见。
按照“先投入后转让”原则，交易双方签订国有建设用地使用权转让合同，先办理预告登记，允许受让人凭预告登记证明办理项目立项、投资项目核准（备案）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防设计审查等规划、建设、消防审批手续，在投资额达到法定转让条件后再办理转移登记。
各地可根据本地实际，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。
建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。
第十条国有建设用地使用权分割转让的，应当经自然资源主管部门批准，并符合有关法律法规或土地出让合同约定、划拨决定书规定。
（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。
划拨决定书、出让合同明确移交的附属设施、配套设施等，可依据土地核验范围直接办理分割转让，如土地核验未明确标出范围的，可依据批准的规划方案范围直接办理分割转让。
以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
分割转让后的建设用地的使用年限为土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第十一条拟分割后的地块应具备独立的分宗条件，分割界线不得切割建（构）筑物，应满足安全、消防和环保等相关法律法规要求，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利和义务。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。
工业用地分割应不影响生产、经营和使用功能，工业用地内的行政办公楼、生活服务设施等分割时，影响生产、经营和使用功能的，不得单独分割转让。
宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
未完成开发建设的土地，在不改变原划拨决定书规定或出让合同约定的前提下，按照批准的规划方案满足独立分宗条件、不损害建筑功能完整性的，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为规划审批和规划核实的依据。
建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
第十二条国有建设用地使用权合并转让的，应当经自然资源主管部门批准，并符合有关法律法规或土地出让合同约定、划拨决定书规定。
其中涉及土地用途一致的划拨类国有建设用地使用权合并的无需批准，可直接办理合并登记。
市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。
合并前多宗土地剩余使用年限不一致的，土地使用权人可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限确定合并后的宗地剩余使用年限。
统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
自然资源主管部门应当组织依法备案的土地评估机构分别评估宗地合并前后的土地价值。
合并后宗地的土地价值高于合并前多宗土地价值总和的，土地使用权人应当补缴土地出让金。
第十三条土地合并涉及的宗地应为界限相邻地块，且土地用途、土地使用权人、土地使用权类型一致。
以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
合并后的宗地需满足安全、消防和环保等相关法律法规要求。
以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
第十四条土地合并涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让金；
合并宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可选择保留划拨方式。
第十五条以作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准国有建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；
转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。
第十六条授权经营建设用地使用权，在授权经营期内，可依法作价出资（入股）、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。
权利人可凭被授权国家控股公司、国有独资公司和集团公司的土地处置文件，直接办理不动产登记手续。
但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，须经依法批准，补缴土地出让收入，权利类型变更为出让。
出让金补缴标准，参照划拨土地补办出让有关规定执行。
第十七条国有建设用地使用权转让申报价格比标定地价低20%以上的，市人民政府可行使优先购买权纳入土地储备。
第十八条本办法所称国有建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将国有建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
国有建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订国有建设用地使用权出租合同或房屋租赁合同，出租期限不得超过土地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。
第十九条全部或部分国有建设用地使用权出租后，土地出让合同、划拨决定书载明的权利、义务仍由原国有建设用地使用权人承担。
第二十条建立划拨国有建设用地使用权出租收益年度申报制度，由出租人依法向税务部门申报并缴纳土地收益，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。
第二十一条土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；
划拨建设用地使用权出租土地收益指导价由市自然资源主管部门委托专业评估机构，参照宗地所在区域、对应土地用途的最新基准地价及市场行情进行评估，并报市人民政府批准后公布实施。
第二十二条本办法所称国有建设用地使用权抵押，是指土地使用权人（抵押人）将其合法取得的国有建设用地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向抵押权人履行债务做出的担保行为。
抵押人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
第二十三条自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
第二十四条以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
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第二十五条以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
第二十六条对不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的国有建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
第二十七条宗地部分开发建设，且有部分房屋预售、转让的，不影响抵押权的设立，但应明确抵押范围不包含已经预售或转让及无偿移交给属地政府的公益性质的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施的不动产权。
探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
已设立抵押权，因抵押权延期、担保范围变化等原因可申请抵押权变更登记。
各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。
第二十八条国有建设用地使用权交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；
可自行协商交易，也可通过全国土地二级市场交易服务平台、江西省建设用地使用权二级市场网上交易系统公开交易；
涉及企业国有资产交易的，应符合国有资产交易监督管理有关规定。
各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交易平台和信息系统建设。
第二十九条自然资源主管部门应当加强交易管理与不动产登记的有序衔接。
建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。
引导社会中介机构参与土地二级市场评估、咨询、法律服务等中介服务，诚信经营。
交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；
第三十条国有建设用地使用权转让、出租、抵押涉及税费的，按照国家税收政策规定执行。
可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；
国有建设用地使用权二级市场网上交易服务费按照国家和省公共资源交易的有关规定执行。
达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
第三十一条国有建设用地使用权二级市场转让、出租、抵押过程中产生的需上缴财政的收入应及时足额上缴。
各地要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
第三十二条自然资源主管部门会同同级财政、税务、住建、市场监管、国资、法院等相关部门建立健全信息平台互通共享机制，实现土地二级市场交易及监管信息资源共享。
第三十三条司法机关在涉地处置决定作出前向自然资源主管部门了解所涉不动产的权利、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源主管部门应当依法履行协助执行义务，及时提供相应材料信息。
加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。
对已经人民法院判决生效涉及土地使用权转让的案件，自然资源主管部门应当配合执行。
建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。
政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
国有产权交易管理没有强制规定的，应通过土地一、二级市场交易平台公开转让。
自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。
第三十四条建立健全土地二级市场的动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。
加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。
第三十五条本办法中市本级范围为东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、新建区、红谷滩区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、湾里管理局。
南昌县、进贤县、安义县对辖区内的土地二级市场管理参照本办法执行。
第三十六条法律、法规、规章等对土地二级市场交易另有规定的，从其规定。
在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，大力精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。
发挥土地交易机构或平台的专业优势，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。
《南昌市人民政府关于印发南昌市建设用地使用权转让管理办法（试行）的通知》（洪府发〔2017〕54号）、《南昌市人民政府关于印发南昌市建设用地使用权转让（出租）交易规定（试行）的通知》（洪府发〔2017〕55号）、《南昌市人民政府关于印发南昌市建设用地使用权抵押登记实施办法（试行）的通知》（洪府发〔2017〕56号）、《南昌市人民政府关于印发南昌市产业用地宗地分割登记规定（试行）的通知》（洪府发〔2017〕57号）、《南昌市人民政府关于进一步优化划拨土地使用权补办出让手续办理流程的通知（试行）》（洪府发〔2017〕58号）、《南昌市人民政府关于加强国有划拨土地使用权出租土地收益管理的通知（试行）》（洪府发〔2017〕59号）、《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市划拨国有土地上城镇住房转让不动产登记办法的通知》（洪府厅发〔2017〕116号）同时废止。
发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。
健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。
严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；
完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。
土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。
土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。
要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。
各地要结合本地区实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。
各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性，结合实际研究制定实施细则和配套措施，确保各项工作举措和要求落实到位。
各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。
合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。
强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。