转让、出租、抵押二级市场的指导意见
完善建设用地使用权转让、出租、抵押
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。
改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
为健全完善本市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，推动经济高质量发展，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），结合本市实际，经市人民政府同意，提出以下实施意见。
随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。
为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。
… 1 unchanged clause …
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，坚持新发展理念，健全市场规则，完善交易平台，规范市场秩序，提高节约集约利用水平，为推动天津转型发展、高质量发展提供有力保障。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，主要包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，着力减少政府微观管理和直接干预。
落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任，减少事前审批，创新和完善事中事后监管，激发市场活力，增强内生动力。
完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率。
充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权，实现产权有效激励。
强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。
建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。
… 2 unchanged clauses …
（责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委，各区人民政府）
以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；
以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留划拨性质，不补缴土地出让价款，按转移登记办理；
… 1 unchanged clause …
以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；
以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障转让交易自由。
原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。
原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定；
以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；
如无专门约定，原土地出让合同所载明的权利义务依法转移到受让方。
转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
建设用地使用权发生转移时，由本级人民政府组织相关部门对该宗用地房屋建筑项目的建设标准、竣工验收、准入产业类别、固定资产投资、生态环境、产业布局、能源节约及资源综合利用、清洁生产及其他相关指标实施情况进行审核。
政府及政府有关部门对投资建设另有约定的，由约定执行单位就是否存在约定的限制转让情形出具意见。
分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。
拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
（责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委、市发展改革委、市生态环境局、市工业和信息化局，各区人民政府）
各地可根据本地实际，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。
分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合整宗土地规划要求，建筑物安全，使用权属清晰。
涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。
土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额应达到转让条件，土地出让合同中明确约定不得分割转让的，从其约定。
拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；
涉及消防、规划、工业产业等相关调整的，分割前依法先履行规划调整程序和变更手续。
土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。
合并后使用年限的剩余年限不一致的，经出让人同意，可按等价值原则重新确定剩余土地出让年限。
（责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委、市生态环境局、市国资委、市发展改革委、市工业和信息化局，各区人民政府）
… 1 unchanged clause …
（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。
（一）以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。
以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应签订建设用地使用权出租（转租）合同，明确各方权利义务，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定，不得改变土地用途。
政府及政府有关部门对投资建设另有约定的，由约定执行单位就是否存在约定的限制出租或转租情形出具意见。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。
宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益。
市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。
以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
（责任单位：市规划资源局、市税务局、市住房城乡建设委、市财政局，各区人民政府）
（三）建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度。
出租人按年依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
具体办法由市规划资源局、市财政局、市税务局另行制定。
（责任单位：市规划资源局、市财政局、市税务局，各区人民政府）
… 1 unchanged clause …
（十二）明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。
（一）建设用地使用权抵押的条件。
以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
以划拨、出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押，其中划拨土地抵押权实现时优先缴纳土地出让收入。
以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。
… 1 unchanged clause …
（责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府）
自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
… 1 unchanged clause …
各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
抵押人作出不改变土地用途书面承诺后，其履行书面承诺情况应记入信用记录，作为发展改革、规划资源、民政、教育、金融等主管部门事中事后监管的重要依据，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
… 1 unchanged clause …
（责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市民政局、市教委、市金融局、人民银行天津分行、天津银保监局、市司法局，各区人民政府）
各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交易平台和信息系统建设。
在全国统一的线上交易平台基础上，市规划资源主管部门负责搭建市级交易平台，统筹各区转让、出租、抵押的信息，加强数据衔接，汇集土地二级市场交易信息。
建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。
各区负责搭建城乡统一的区级交易平台，提供交易场所，汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，办理交易事务。
交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；
建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，达成一致后签订合同，依法申报交易价格。
可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；
申报交易价格比标定地价低20%以上的，属地区人民政府可行使优先购买权。
达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
（责任单位：市规划资源局、市财政局、市税务局、市市场监管委、市网信办，各区人民政府）
各地要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
涉及建设用地使用权转移的案件，规划资源主管部门要主动协助人民法院做好相关工作，提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况、土地开发利用现状等情况，防止因信息不对称造成土地处置后，无法办理不动产转移登记或开发利用。
加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。
政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求规划资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。
建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与规划资源主管部门应当加强信息共享，同时实现土地二级市场有关审批手续与不动产登记信息、产权交易市场、公共资源交易市场的互通互联，信息同步。
加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
本市各级规划资源、国有资产监督管理、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管，及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息。
自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。
（责任单位：市规划资源局、市高法院、市国资委、市网信办、市住房城乡建设委、市税务局、市市场监管委、市政务服务办、市财政局，各区人民政府）
加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。
各区应统计分析建设用地使用权二级市场交易情况，定期发布市场信息。
鼓励社会中介组织加强行业自律，发挥交易活动桥梁作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。
在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，大力精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。
（责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委，各区人民政府）
发挥土地交易机构或平台的专业优势，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。
严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价。
发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。
… 1 unchanged clause …
严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；
… 1 unchanged clause …
土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
推进土地二级市场信用体系共建共治共享，强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，维护市场平稳运行。
强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。
政府及政府有关部门签订投资建设类协议的，应对存在约定的限制转让、出租或转租的行为进行监管。
加强对交易各方的信用监管，以“双随机、一公开”为基本手段，以信用监管为基础，对交易价格、交易办理程序等进行重点监管。
土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。
将相关市场主体信用记录纳入全国信用信息共享平台（天津），对未经批准擅自将划拨用地使用权转让、出租，未达到投资建设约定即进行土地使用权转让、出租等严重违规、违约行为的失信责任主体实施联合惩戒。
要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。
（责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市政务服务办、市住房城乡建设委、市财政局、市税务局、市市场监管委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府）
各地要结合本地区实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。
各区人民政府要落实主体责任，强化统筹协调，研究制定配套制度，落实机构、人员和经费，确保各项工作举措和要求落实到位。
各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性，结合实际研究制定实施细则和配套措施，确保各项工作举措和要求落实到位。
市规划资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，有序推进土地二级市场建设。
各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。
（责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市国资委、市财政局、市税务局、市市场监管委、市住房城乡建设委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府）
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
各区人民政府、各有关部门要加大土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各区典型经验和创新做法，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，及时回应公众关切，营造良好的市场舆论氛围。
加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。
（责任单位：市规划资源局等相关职能部门，各区人民政府）
合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。
强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。
市规划资源主管部门会同相关部门加强对土地二级市场建设的督促落实。
强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的本市各级人民政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。
（责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市国资委、市财政局、市税务局、市市场监管委、市住房城乡建设委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府）