现将《辽宁省加快房地产去库存工作方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。
为贯彻落实《国务院关于批转住房城乡建设部化解房地产库存工作方案的通知》（国发〔2016〕50号）、《中共辽宁省委、辽宁省人民政府关于推进供给侧结构性改革促进全面振兴的实施意见》（辽委发〔2016〕27号）和《辽宁省人民政府关于推进服务业供给侧结构性改革的实施意见》（辽政发〔2016〕63号）精神，推进全省供给侧结构性改革，有效化解房地产库存，结合我省实际，制定本工作方案。
为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。
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全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，按照党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，围绕“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，完善居民住房合理消费相关政策，适应住房刚性需求和改善性需求，分类调控、因城施策，努力完成化解房地产库存任务，促进房地产市场平稳健康发展。
坚持将化解房地产库存与完善体制机制相结合，逐步建立保障房地产市场平稳运行的长效机制；
到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
与新型城镇化相结合，推动城镇居民实现住有所居的目标，有序引导农民工和农民进城居住；
与发展服务业相结合，利用好已建成的商业设施，大力发展服务业；
与企业兼并重组相结合，通过去库存推动房地产企业兼并重组，促进专业化、规模化经营；
充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
与防过热、稳市场相结合，在去库存的同时，预防和解决部分城市房价过快上涨问题。
按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；
——通过户籍和住房制度改革、土地供应总量控制、发挥市场功能等措施，将房地产库存去化周期调整到合理水平。
——房地产库存去化周期进一步缩短，住宅类商品房去化周期控制在12至18个月以内。
引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
——重点区域房地产库存得到有效化解，商品房增量控制在合理规模，基本建立满足多层次需求的住房供应体系，促进房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理。
努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
其中，沈阳、大连、丹东、锦州、辽阳、朝阳、盘锦市实现商品房销售面积同比增长10%；
鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、铁岭、葫芦岛市实现商品房销售面积同比增长12%。
落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。
规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
各地区要深入贯彻落实国家、省出台的政策措施，推进供给侧结构性改革，化解房地产库存。
原则上不再统一新建棚改安置用房和公租房，打通货币化去库存转换通道。
各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。
采取直接发放货币补偿、政府团购社会房源、搭建平台、动员开发企业打折销售、棚改居民自主购房等方式，积极推行棚改货币化安置，消化库存商品住房，做好棚改拆迁安置和消化存量商品住房的衔接。
积极推行公租房保障货币化，实物保障与租赁补贴并举。
非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。
住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；
承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
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完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
对符合当地公租房准入条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，应纳入公租房保障范围。
鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。
加快推进户籍制度改革，鼓励有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口进城购房落户，推动居住证持有人享有与当地户籍同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围，保障其子女享有就近接受义务教育等基本公共服务。
各地区要制定农民进城购房优惠政策，特别是城镇化率较低的城市，对农业转移人口进城购买首套商品住房的给予适当补贴，鼓励房地产企业、商业银行给予购房折扣和贷款优惠，发挥好“农民安家贷”的支持作用，释放农民工等群体购房需求。
各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
新城、新区和县城要加快发展产业，增加就业机会，改善公共服务，增强吸引力。
允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
（各市政府，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅、省教育厅、省农委按职责分工负责）
允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）精神，进一步深化住房制度改革，培育住房租赁市场经营主体，增加租赁住房有效供应，推动住房租赁市场健康发展。
初步建立起购租并举的住房制度，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系。
落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；
加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应结构，努力实现城镇居民住有所居的目标。
对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
（各市政府，省住房城乡建设厅、省国土资源厅按职责分工负责）
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；
对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
加大棚户区改造力度，积极推进城市危房和老旧小区改造。
各地区对城市老旧小区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房的户籍家庭购买商品住房应给予支持。
对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
鼓励高等院校、科研院所通过发放住房补贴或购买、租赁商品房等方式，解决引进人才住房问题。
对新就业大学生购买普通商品住房，各地区可结合实际制定支持政策。
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。
鼓励旧房交易及以旧换新，支持多形式、多渠道的住房销售形式，组织开展多种类型的房交会，搭建商品房团购平台，出台购房优惠政策，促进商品房销售。
支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
落实国家、省出台的居民房地产交易环节税收优惠政策，规范银行涉房地产金融服务流程，降低服务收费标准。
（各市政府，省住房城乡建设厅、省地税局、省政府金融办、辽宁银监局按职责分工负责）
鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
扩大住房公积金覆盖面，进一步推进非公企业建立住房公积金制度。
新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
发挥住房公积金制度优势，突出互助作用，加强住房消费金融服务，支持缴存职工改善住房条件。
落实住房公积金差别化贷款政策，合理放宽公积金使用条件，减少审批环节，缩短办理贷款周期。
推进住房公积金异地个人住房贷款，将住房公积金的使用方向调整到主要用于贷款购房，提高住房公积金购房贷款和提取使用率。
完善住房租赁法律法规，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。
缴存职工的直系亲属可以作为共同还款人，相互使用住房公积金用于购房。
推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。
把符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，支持农民工贷款购房。
注重强化住房公积金的风险防范和规范运行，确保安全管理和有效使用，推进住房公积金制度持续健康发展。
省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。
城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。
加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。
各地区要依据住宅类商品房库存去化周期，控制房地产开发用地供给，严格控制商品住宅新增供地。
住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。
已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。
公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。
引导房地产企业将未开发用地转为国家支持的新兴产业项目建设用地。
各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
（各市政府，省国土资源厅、省住房城乡建设厅按职责分工负责）
各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。
各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。
加快推进新城新区基础设施、公共服务配套设施和城际交通网络建设。
住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。
推进城市内部区域内公共交通的互联互通，加强城市停车管理，鼓励民间资本投资停车设施建设，对现有停车资源进行优化配置和合理利用。
在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，加快建设交通、学校、医院、商业等配套服务设施，提高交通可达性和生活便利性。
对因水电气暖等市政设施不全导致的库存，要加大投入，尽快完成配套，改善居住环境；
对因公共服务滞后导致的库存，要引入优质教育、医疗等资源，提升公共服务水平，增强购房的吸引力。
（各市政府，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省公安厅按职责分工负责）
着力提升住房建设规划指导和约束住房供应及住宅用地供应的重要地位，建立规划定期评估和动态调整机制，合理引导住房消费。
依据住房现状调查、需求预测及在建、在售住房规模等，立足经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，结合城镇化进程，编制住房建设规划，统筹安排住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度，合理确定商品住房和保障性住房供应比例。
严格执行《商品房预售管理办法》有关规定，科学调节商品住房预售许可发放，在土地供应、新开工、施工、预售四个环节，加大房地产库存管控力度。
在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。
对拿地未开工项目、已开工未售出项目、已竣工未售出项目，可以适当调整规划用途、商业配套比例、户型的结构、车位配比等规划设计条件。
支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电子商务企业等用房；
将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，并享受国家、省有关优惠政策。
鼓励和支持绿色环保、节能低碳地产项目建设，推进国家康居示范工程建设和A级住宅性能认定，积极推广新建商品住房全装修，全面实行住宅工程质量分户验收，提高宜居环境建设水平。
（各市政府，省住房城乡建设厅、省国土资源厅按职责分工负责）
支持全国性房地产开发企业与地方企业开展项目重组，提高产业集中度。
引导房地产企业产品创新、开发模式创新、营销创新、服务创新。
严格贯彻执行国家、省出台的涉房税收优惠政策，确保各项政策措施落实到位。
全面清理整顿房地产开发项目全过程不合理审批和收费，加大房地产开发过程中电力、供水、供暖等配套设施市场化改革力度，推动房地产企业“降成本”，减轻企业负担。
积极引导房地产开发企业规范经营，依法查处企业不正当经营行为。
（各市政府，省住房城乡建设厅、省物价局、省地税局按职责分工负责）
各市政府承担本地区房地产去库存、保持房地产市场平稳健康发展的主体责任，市长是第一责任人。
要加强组织领导，落实工作责任，采取有效措施，抓紧制定房地产去库存工作实施方案，明确去库存、稳市场工作的任务书、路线图、时间表和责任人，于2017年1月15日前报省住房城乡建设厅。
各级发展改革、财政、国土资源、住房城乡建设、税务、金融等部门要密切协作，形成工作合力，完善和落实金融、税收、土地等相关政策，营造化解房地产库存的良好政策环境。
各地区要进一步做好房地产市场的监测预警和分析研判，加大库存量较大的城市重点区域和县城去库存力度，研究制定针对住宅、商业地产去库存的具体办法和优惠政策，实行分类指导、因城施策。
住宅类商品房去化周期超过18个月的市、县（市、区），要明确工作目标，严控商品房增量，消化商品房存量。
住宅类商品房去化周期超过30个月的市、县（市、区），要分区域明确去库存的时间表和具体措施，暂停供应房地产开发用地。
住宅类商品房去化周期低于12个月的市、县（市、区），要密切关注房价变化，及时公布供地数量和时序，适度增加住房及用地供应，提高中小户型、中低价位普通商品住房供应比例，加大公租房保障力度。
非住宅类商品房去化周期较长的市、县（市、区），要适当调整规划用途、商业配套比例等规划设计条件，暂停供应房地产开发用地。
各级房地产、统计主管部门要坚持实事求是的原则，开展房地产市场统计工作，切实加强工作配合，建立定期协调机制，对“一套表”联网直报平台入库的房地产企业进行梳理，做到应入库的企业和项目全部入库，确保有关数据及时、准确地反映房地产市场真实运行情况。
各地区要切实做好房地产市场的监测分析，全面推行新建商品房、二手房买卖合同交易网签备案。
对未能在计划时间完成网签备案工作的地区，要进行督办和通报。
各市政府、省直有关部门要对省委、省政府房地产去库存有关文件贯彻落实情况逐条对照梳理，逐条分解落实。
对尚未落实到位的，要尽快采取措施，明确时限，确保落实到位。
各地区要在政策框架内积极探索，研究出台符合本地实际的具体措施。
省政府将加强对房地产去库存工作的督查督办和考核问责，将政策落实情况作为省政府对各市政府绩效考核的重要内容，对工作迟缓、落实不力的地区和部门进行约谈问责。