各区、县（市）房产局、住建局（更新局），各有关部门：
现将《沈阳市住房租赁企业信用管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。
为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。
到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；
引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。
规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。
非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。
住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；
承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。
完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。
各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；
对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；
对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。
支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
完善住房租赁法律法规，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。
推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。
省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。
城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。
加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。
住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。
公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。
各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。
各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。
住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。
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第一条为推进我市住房租赁企业信用体系建设，规范住房租赁市场行为，建立健全守信激励、失信惩戒机制，保障租赁当事人合法权益，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）《辽宁省社会信用条例》及《沈阳市城市房屋租赁管理条例》等相关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称的住房租赁企业信用信息管理，是指房产部门依据本办法对在本市行政区域内从事住房租赁经营服务的住房租赁企业信用信息进行评价，并依据评价结果实施差异化管理。
本办法所称住房租赁企业，是指开展住房租赁经营业务，将自有住房或者以合法方式取得的他人住房提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业。
第三条本办法所称住房租赁企业信用信息是指住房租赁企业在经营活动和社会活动中形成的，能用以分析、判断其信用状况的信息。
第四条市房产主管部门负责本市住房租赁企业信用信息的指导监督工作，建立健全本市住房租赁交易服务平台（以下简称租赁平台），负责对全市住房租赁企业信用信息进行公示，并向社会公布。
住房租赁企业对信用信息及信用等级有异议的，通过租赁平台提交申请进行复审。
经核实申请异议的信用信息及信用等级确有错误，市房产主管部门立即更正，并将核查结果通过租赁平台反馈申请企业。
区、县（市）房产部门负责本辖区内住房租赁企业信用信息日常管理工作，负责信用信息归集、审核、平台信息填报等工作，配合做好租赁平台信用信息的完善工作。
第五条住房租赁企业信用信息的采集、审核、评价、发布及应用遵循依法、客观、公正、审慎和安全的原则，不得侵犯商业秘密及个人隐私。
第六条住房租赁企业信用信息由基本信息、良好信用信息、不良信用信息组成。
住房租赁企业的基本信息是指企业从事住房租赁经营服务时需登记的相关信息，包括：注册信息、主要经营管理人员、股东构成、从业人员等信息。
（一）从事住房租赁经营活动获国家、地方政府、行业主管部门表彰的信息；
（四）其他加分信息（受到表彰奖励以及参加公益慈善活动、见义勇为等信息）。
（一）相关行政部门下达的约谈记录、行业检查通报批评、责令限期改正通知书、行政处罚决定书及其他相关认定文件等信息；
（二）经房产部门查证属实的违规信访投诉、媒体报道的违规行为信息；
（三）国家、省、市信用建设相关部门根据相关规定认定的其他违反信用诚信的信息；
第九条住房租赁企业分公司信用加分和减分同时计入其总公司；
加盟或商标使用企业的信用加分和减分同时计入其授权企业。
（三）区、县（市）房产部门在日常管理和监督检查工作中收集的住房租赁企业加分或减分信用信息以及表扬信用信息和曝光信用信息；
（四）相关行政部门推送或通过共享等渠道获取的信息；
第十一条住房租赁企业及时通过租赁平台录入填报企业基本信息，实行动态管理，并对录入信息的真实性和准确性负责。
第十二条住房租赁企业的信用信息，通过租赁平台对外公示，社会公众可通过网站进行查询。
第十三条住房租赁企业申请良好信用信息加分的，在取得相关荣誉证书和证明材料后，可以通过租赁平台提报相关资料，由区、县（市）房产部门审定后予以加分。
第十四条区、县（市）房产部门应当将住房租赁企业不良信息形成书面材料，作为信用信息档案保存。
第十五条区、县（市）房产部门根据信用分值对住房租赁企业实行信用等级评级制度。
住房租赁企业可获得相应初始分，初始分为80分，初始分加上基本信用信息指标得出的分值作为企业的基本分，在基本分的基础上按照评价标准指标加分或减分产生最后得分，确定信用等级。
第十六条住房租赁企业信用信息的记分按照本办法进行。
住房租赁企业信用评级周期为1年，周期内信用分数实行动态管理，记分周期期满，重新评定信用等级（信用等级评定时间为每年一季度）。
等级评定分值根据基本分和上个周期累计的信用信息分值总和计算。
新开业住房租赁企业自公示开业信息起，对其信用情况开始记分管理，信用等级于下一评级周期开始计算。
第十七条住房租赁企业信用等级分为A级、B级、C级、D级四个等级，分值越高，信用等级越高。
A级得分应大于等于100分，B级得分80-99分，C级得分60-79分，低于60分为D级。
第十八条有下列情形之一的住房租赁企业，不再参加本年度扣分定级，直接定为D级：
（一）违法违规，侵害他人权益，造成恶劣社会影响的；
（二）从事“高进低出”“长收短付”等高风险经营活动，或造成恶劣社会影响或引起群体性、恶性信访事件或新闻媒体负面报道影响重大的；
第十九条住房租赁企业信用等级作为对其实施守信激励、失信惩戒的依据。
（一）对信用等级为A级的企业，实行信用激励机制，享受相应便利措施。
1.同等条件下参与政府购买服务项目、办理住房租赁类业务时，实施绿色通道，容缺受理等；
3.参加评选住房租赁行业相关的自律组织副会长单位；
（二）对信用等级为B级的企业，实行信用激励机制，参照A级企业享受相应便利措施。
2.对其发出信用警示，并将其信用情况推送沈阳市信用信息共享平台；
第二十条从事住房租赁企业信用信息管理人员应认真履行职责，保证住房租赁行业信用评价管理的公平、公正、公开。
在履职过程中存在滥用职权、徇私舞弊等行为，依据国家法律法规进行处理，构成犯罪的依法追究刑事责任。
住房租赁企业本年度在全市成交排名1～10位的，本年度加10～1分。
住房租赁企业在本市开展经营活动过程中，受到国家级政府行政管理部门通报表彰一次，得15分；
受到国家、省、市主流媒体的优秀事迹报道的，分别加10分/次、6分/次、3分/次。
向行业主管部门提交促进和规范行业发展意见、建议或课题报告并被采纳的，加2分/次。
代表行业积极参加社会公益行为，进行慈善救助捐助，社会公益捐助等活动，加3分/次（最高不超过15分）。
任职住房租赁行业相关自律组织，包括省市协会会员、理事、副会长、会长单位的，分别加2分、3分、4分、5分。
住房租赁企业在沈阳市信用信息共享平台年度评为A+级的，加5分，A级的，加3分。
未按照规定如实记录业务情况或保存住房租赁合同的，减3分。
出租房屋居住人数超标或人均租住面积不达标，减3分。
签订住房租赁合同前，未核对委托人身份信息、房屋权属证明等资料，造成签订的住房租赁合同无法履行(违背产权人意愿、法律法规规定禁止出租的情形)的，减5分。
住房租赁合同符合登记备案条件，应备案而未备案的，减5分。
厨房、卫生间、阳台、地下储藏间出租供人租住的，减10分。
提供房屋租赁或其他关联服务，未向出租人或承租人说明服务内容和收费标准的，减10分。
未按合同约定，向产权人(或委托出租人)支付租金、或向承租人退还押金、或向承租人提供租赁房屋的，减10分。
泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益的，减10分。
拒不执行主管部门做出的已经生效的处罚或限期责令改正的，减20分。
不配合房产部门或其他部门监管工作，以威胁、恐吓、殴打行政执法人员或者采取其他方式阻碍行政执法人员依法履行职责的，减40分。
在一个评级周期内发生2次以上同类较重失信行为或3次以上较重失信行为的，减40分。
突发事件未及时组织开展应急处置和善后工作的或不配合政府相关部门，引起群体性、恶性信访事件或新闻媒体负面报道，造成不良影响的，减80分。
从事“高进低出”“长收短付”等高风险经营活动的，减80分。
法律、法规和国家规定的其他严重失信行为，减80分。
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