各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会，昆明供电局，各供水企业，各燃气企业：
为加快我市住房租赁市场发展，落实租购并举住房制度建设，促进房地产业投资，推进商业、商务办公用房去库存工作，围绕实现城镇居民住有所居目标，按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（云政办发〔2017〕10号）等规定，结合我市实际，现将我市商业和办公用房改为租赁住房有关工作通知如下：
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
（一）昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
单个项目不得分次申请改造，改造后整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆抵押、分割销售给个人、以租代售。
改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。
城市重点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线（道路红线大于等于40米的规划道路）临街的商业和办公用房不得改造为租赁住房。
为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。
（二）改造为租赁住房的项目在土地使用年限和容积率不变前提下，规划用地性质不变，土地用途变更为“城镇住宅用地（租赁）”，不再补缴土地出让金、不再签订土地出让合同。
改造为租赁住房的权属人凭批准改造文件办理不动产登记，登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。
（三）改造工作在市人民政府统筹下进行，各县（市）、区人民政府、管委会为实施（组织）主体。
各辖区要根据片区实际，科学做好改造规划，科学评估改造项目教育等配套设施是否满足改造需求，在满足教育等配套的前提下实施改造，不断促进区域的宜居、宜业、职住平衡。
到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
对于居住项目配套不足的，在符合国家相关规范下，可将商业、办公用房改为学校、医疗、康养、文体等公共服务设施或生鲜超市、停车服务、快递等完善配套设施用房，满足居住生活多元化需求。
（四）改造房屋不得存在查封登记、异议登记和违法建设等限制交易的情况或其他司法限制情况。
充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
1．申请改造的项目需提供工程基本建设程序有关材料及合法权属材料。
按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
2．房屋已完成抵押等登记的，应取得抵押权人同意改造的书面意见。
（五）申请项目须符合安全要求，严格执行结构、消防、雨污分流等改造规范。
支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；
房屋结构应安全牢固，改造不得擅自改动或损坏房屋承重结构、主体结构。
应按照不低于住宅建筑设计规范的标准与要求进行设计和施工。
引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效，消防验收以宿舍或酒店的标准执行。
应具备良好的卫生、通风和采光等条件，符合环保、卫生部门的专业要求。
努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
（六）改造租赁住房要严格履行工程基本建设程序，验收通过后再进行土地用途调整及水电气价格调整。
并按照租赁住房有关管理工作规定，纳入全市住房租赁管理统一监管。
落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。
规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
（七）控制性详细规划中属于商业商务、公共用地的，各县（市）、区、管委会可根据产业规划，提出将其改为“城镇住宅用地（租赁）”，土地使用年限不变，在土地交易条件中明确租赁居住项目的规划设计条件，并明确建设的租赁住房仅能用于租赁不得分割销售，进行土地公开交易。
（八）鼓励中央、省、市、县区国有企业开展商业、办公用房改造为租赁住房有关工作。
可以利用自身库存商业、办公用房改造为租赁住房或城镇保障性住房使用。
各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。
也可以采取通过从市场上收购库存商业、办公用房进行改造的模式，作为租赁住房或城镇保障性住房使用。
（九）鼓励专业化的住房租赁企业参与我市住房租赁市场发展。
非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
鼓励房地产开发企业、中介机构、物业服务企业开展住房租赁业务。
支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。
鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源用于市场租赁或将其持有的存量房源投放到租赁市场。
住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；
承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
各县（市）、区、管委会要从解决我市无购房能力又不符合保障房申请条件的群众住房困难问题出发，可将改造后的租赁住房作为人才房、青年公寓、回迁过渡安置房等优先保障。
改造后住房租赁企业可接收符合公共租赁住房保障条件的中低收入住房困难群众（轮候库人员），对该类住房按照公共租赁住房有关优惠政策，实行税收减免，同时可以按照公共租赁住房租金补贴标准将承租人的租金补贴，补贴至租赁企业。
（十一）对依法登记的住房租赁企业、机构，给予税收优惠政策支持。
支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。
1．提供住房租赁及经纪代理服务的企业或机构，适用6%的增值税税率。
完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
2．一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（十二）鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向改造企业提供金融支持。
鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
针对住房租赁企业的融资需求，加快创新信贷产品和服务，优化信贷办理流程，加大对住房租赁企业的金融支持力度，积极支持和发展房地产投资信托基金(REITs)。
在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。
（十三）落实提取住房公积金支付房租政策并简化办理手续,缴纳住房公积金满3个月，本人及配偶在本市无住房或住房困难而租住住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。
（十四）改造项目完成验收后，租赁企业应向住房和城乡建设部门办理房源登记。
各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
房屋出租后，租赁企业必须在租赁合同订立后15个工作日内在昆明市房屋租赁管理服务平台上完成房屋租赁登记备案。
允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
（十五）改造为租赁住房的严禁以先租后售等名义筹集资金，对违反规定开展租赁活动的企业计入不良信用记录，纳入全国诚信体系监管。
允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
提供虚假资料申请改造的、将改造后的租赁住房分割销售给个人，分割抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非住房租赁的,依据相关规定处理；
（十六）商业和办公用房改造为租赁住房的实施和监管由属地政府、管委会具体负责，市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市公安局、市消防救援支队等有关部门按照职能职责做好行业管理。
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
本通知自印发之日起实施，各县（市）、区人民政府和开发（度假）园区管委会可根据辖区情况制定实施细则。
落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；
对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；
对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。
支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
完善住房租赁法律法规，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。
推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。
省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。
城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。
加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。
住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。
公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。
各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。
各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。
住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。
… 1 unchanged clause …
房屋权利人或其委托代理人（含受委托代理的承租方）备齐资料后向属地政府提出改建为租赁住房的书面申请。
（申请书须包含项目名称、地址、产权来源及情况、现用途类别、体量大小、建筑面积、改造必要性、改造内容和规模，改造的总面积、计划总投资，资金筹集方式）。
（二）改造项目基本工程建设程序材料、房屋权属信息及现状照片。
应包括施工图设计文件、消防设计文件、项目运营方案、租赁管理方案。
3．授权委托书（由代理人办理的需提供）：应加盖公章，包含委托内容、权限、期限、1—2名代理人姓名、身份证件号、联系电话。
4．代理人身份材料（由代理人办理的需提供）：应当提交本人有效身份材料（身份证、护照或其他身份材料）。
（五）对于部分已销售的项目，未销售部分已取得商品房预售许可证（现售备案证明）且仍然有效的，申请人须先办理商品房预售许可证（现售备案证明）的变更手续。
同时，申请人还需提供改造项目涉及楼栋全体业主同意的意见。
申请人完成项目改造实施工作后，由属地政府指定有关部门受理验收申请，并出具联合验收意见。
对于部分已销售的项目，规划只调整未销售部分，已销售部分维持原有建筑功能和土地用途不变。
实施单位凭认定文件到供水、供电、燃气部门，申报按居民标准执行用水、用电和燃气收费价格。
权利人提出恢复原有用途申请或有关职能部门根据政策要求退出的，权利人向属地政府提出申请，由属地政府明确是否允许退出。
退出后土地用途调整为原商业、办公用地性质，取消民用水、电、气价格的优惠。
关于《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》的政策解读