实施土地综合开发的意见
支持铁路建设实施土地综合开发的实施意见
国办发〔2014〕37号
渝府办发〔2018〕75号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：
为落实《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号），实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策，支持铁路建设，经国务院同意，现提出以下意见：
为贯彻落实《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）精神，更好地实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发，经市政府同意，现提出如下实施意见。
按照新型城镇化要求，在保障铁路运输功能和运营安全的前提下，坚持“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则，对铁路站场及毗邻地区特定范围内的土地实施综合开发利用。
在保障铁路运输功能和运营安全的前提下，坚持多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约原则，对铁路用地及站场毗邻区域土地实施综合开发利用。
通过市场方式供应土地，一体设计、统一联建方式开发利用土地，促进铁路站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、铁路运输功能和城市综合服务功能大幅提高，形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制，促进铁路和城镇化可持续发展。
在符合土地利用总体规划和城乡总体规划的前提下，统筹铁路用地及站场毗邻区域用地规划，开展铁路站场综合开发规划设计，完善站场周边城市功能，统筹地上地下空间开发利用，促进铁路站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝对接、地上地下空间充分利用、铁路运输功能和城市综合服务功能大幅提升。
相关部门和地方政府要遵循铁路建设发展规律，坚持依法行政，完善土地综合开发相关管理制度，建立公平公开、有序竞争的市场环境。
按照“谁受益、谁投资”原则，结合铁路线路长度、站点数量和投资运营等实际情况，探索铁路站场及周边地区综合开发用地利用的有效推进机制。
地方政府要在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，统筹铁路站场及毗邻地区相关规划，合理确定土地综合开发的边界和规模，通过综合开发用地供应与铁路建设联动等措施，引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发，有力有序推进铁路建设。
（三）盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。
提高既有铁路站场土地资源的利用效率，重点突出市政基础设施的复合利用，在保证公益性、公共性设施优先安排的前提下，全面推进铁路站场的综合开发利用。
支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，促进铁路建设投资等主体对新建铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。
铁路站场及周边地区综合开发用地收益优先用于弥补铁路建设投资缺口，支持铁路可持续发展。
地方政府应主动与铁路运输企业协商，统筹编制既有铁路站场及毗邻地区相关规划，加强功能调整和空间优化，完善交通组织、用地布局和设施条件，增强铁路站场和周边地区的承载能力和服务功能，指导站场改建及周边地区土地综合开发，促进地上地下统一规划、统筹开发建设，实现对外交通与城市道路、公共交通一体化。
市政府铁路主管部门会同铁路项目投资主体、沿线区县（自治县）政府和万盛经开区管委会（以下统称区县政府）应协商确定铁路站场周边地区土地综合开发事宜，明确土地综合开发项目与对应铁路站场、线路工程统筹衔接等相关事宜。
支持铁路运输企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作，对既有铁路站场地区进行综合开发。
要将铁路建设项目和综合开发项目纳入城乡总体规划统筹规划，加强铁路站场和周边地区的规划管控，强化空间组织、交通衔接、功能匹配等方面的融合，明确综合用地开发规模、规划条件和配套要求。
市、县国土资源部门要依法为铁路运输企业利用自有土地进行土地产权整合和宗地合并、分拆等提供服务。
铁路项目主管部门、铁路投资主体在办理项目审批和用地预审时同步报送综合用地开发方案。
政府供应既有铁路站场综合开发范围内的用地，应将综合开发的规划要求和铁路建设要求一并纳入土地供应的前提条件。
铁路项目主管部门、铁路投资主体和沿线区县政府要按照一体规划、联动供应、立体开发、统筹建设原则，协商确定铁路用地综合开发事项，将铁路项目资金平衡与土地综合开发需求作为项目选线和站场选址的重要因素，结合区域房地产市场消化能力、建设用地供给潜力、铁路建设投资规模、开发利用地形条件等因素，合理确定站场周边配置综合开发用地规模、开发时序等。
铁路运输企业依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。
原则上扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷，具体规模应结合实际情况研究论证后确定。
经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。
为确保铁路站场周边地区综合开发项目收益专项用于平衡铁路建设资金，维护路地双方权益，可将已清理的站场周边地区综合开发用地，委托铁路沿线区县政府土地储备机构实施储备，并报市国土资源管理部门和铁路项目主管部门备案。
利用铁路用地进行地上、地下空间开发的，在符合规划的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分层设立建设用地使用权。
待具备开发条件后，土地储备机构商铁路投资主体适时启动土地整治并依法实施出让，铁路投资主体可优先取得土地综合开发权。
分层设立的建设用地使用权，符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；
不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。
铁路站场周边地区配置的综合开发土地原则上应完成整治并达到净地出让条件后采取招拍挂出让方式供应，具体按以下两类情形供应：1．新建铁路项目未确定投资主体的，可在新建铁路项目招标时，将配置的综合开发用地使用权一并招标，新建铁路项目中标人同时取得综合开发用地使用权，供地价格按出让时的市场价确定；
2．新建铁路项目已确定投资主体的，国土资源管理部门按招拍挂程序依法出让综合开发用地使用权，同时将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得综合开发用地使用权的前提条件。
（八）支持新建铁路站场与土地综合开发项目统一联建。
综合开发用地使用权由铁路投资主体取得的，铁路建设和综合开发用地建设应统筹推进；
新建铁路建设项目的投资主管部门、机构应与沿线地方政府按照一体规划、联动供应、立体开发、统筹建设的原则，协商确定铁路站场建设需配套安排的土地综合开发事项，明确土地综合开发项目与对应铁路站场、线路工程统一联建等相关事宜。
综合开发用地由其他市场主体取得的，其他市场主体应与铁路投资主体协商安排铁路建设和综合开发用地建设相关事宜。
地方政府应按照新建铁路站场地区土地综合开发的基本要求，综合考虑建设用地供给能力、市场容纳能力、铁路建设投融资规模等因素，依据土地利用总体规划和城市、镇规划，合理划定综合开发用地边界。
扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。
铁路运输企业要认真清理存量土地资产，包括土地权属、土地面积、证载用途、实际用途、规划用途、周边规划情况及开发情况、对外交通条件等情况。
（十）明确站场建设和土地综合开发的规划要求。
（二）积极鼓励既有铁路用地综合开发。
地方政府在编制土地利用总体规划和城市总体规划时，要根据新建铁路线路和站场的选址，做好用地控制和预留。
允许铁路运输企业下属具有开发资质的企业利用自有铁路用地，通过市场收购方式整合周边零星土地一并实施综合开发。
城乡规划部门要加强对站场建设与土地综合开发的规划管理，在编制铁路站场及周边地区的控制性详细规划时，应同步组织开展修建性详细规划编制或城市设计工作，深化建筑空间组织、道路交通规划、开发强度、建设时序等要求，大力推进铁路与城市轨道交通、公共交通、出租车等各类交通方式的无缝衔接，促进综合交通枢纽建设，方便乘客出行和换乘。
除线型铁路用地应统一交由地方收储外，其他依法取得的存量铁路用地，在符合规划的前提下可依照《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），采取协议方式办理用地手续。
在综合开发用地供应前，城乡规划部门应依据控制性详细规划提出规划设计条件。
利用既有铁路用地进行地上地下空间开发，在保证铁路运输功能和运营安全的前提下，可分层依法设立建设用地使用权，其中属《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）范围的可按划拨方式办理用地手续，不属于《划拨用地目录》范围的可按协议方式办理有偿用地手续。
铁路沿线区县政府在推进既有站场综合交通体系建设、旧城区改造、市政设施建设和整片土地开发时需占用既有铁路用地的，应与铁路用地产权主体充分协商，依法按照收储方式处理并给予合理补偿，铁路用地产权主体应积极予以配合支持。
既有铁路用地综合开发项目符合棚户区改造、旧城改造、城中村改造、低效用地再开发范畴的，可享受相关优惠政策。
新建铁路站场地区综合开发用地采用市场化方式供应，供地公告时间不得少于60个工作日。
新建铁路项目未确定投资主体的，可在项目招标时，将土地综合开发权一并招标，新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权，相应用地可按开发分期约定一次或分期提供，供地价格按出让时的市场价确定。
新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权的，综合开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。
各区县政府、市政府有关部门和单位要高度重视铁路建设工作，加强组织协调，明确责任分工，合力推进铁路建设。
土地由铁路建设投资主体取得的，铁路建设和土地综合开发应统筹推进；
铁路沿线区县政府要积极落实资金、土地等政策，在土地利用总体规划、城乡总体规划调整完善工作中统筹安排铁路综合开发用地，并做好征地拆迁、市政配套设施建设等工作，积极为铁路站场及周边地区综合用地开发建设创造有利条件。
土地由其他市场主体取得的，其他市场主体应与铁路建设投资主体协商安排铁路建设与土地综合开发相关事宜，确保铁路等各项建设按规划有序进行。
铁路项目主管部门要加强沟通协调、分类指导，支持铁路站场和土地综合开发统一联建，市政府有关部门在规划审查、项目报批、路网衔接等方面给予支持和指导。
除主城区外，新建铁路站场配置的综合开发用地，经沿线区县政府依法征收并交由铁路投资主体实施前期开发整治，土地出让后的收益扣除土地成本、国家和市级财政计提资金后，剩余资金可由沿线区县政府、铁路项目主管部门和相关铁路投资主体协商，优先用于弥补铁路建设投资缺口。
地方政府应在编制土地利用总体规划和城市规划时，统筹考虑铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用需求，并据此及时组织编制土地综合开发相关规划。
铁路沿线区县政府不得擅自将已配置给铁路投资主体的综合开发用地改变规划用途、调整范围、实施征收和出让。
国土资源主管部门与取得综合开发用地使用权的主体签订土地使用权出让合同时，应明确约定站场建设须先于综合开发用地建设，取得综合开发用地的铁路投资主体未按约定优先建设铁路站场工程的，有关部门不得办理综合用地开发有关审批手续。
相关部门要完善土地综合开发规划管理方式，促进土地综合开发规范有序进行。
土地综合开发可分期供应，分期供应的土地可成片提供，成片供应的土地应根据城市规划和实际情况进行分宗，按宗地用途和有关规定，核发划拨决定书或签订有偿使用合同。
铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标，经省级人民政府严格审核后，暂由国土资源部予以计划单列。
有关部门要根据铁路与其他交通运输方式接驳、综合交通枢纽建设、站场设施功能混合、地上地下立体开发等需要，梳理、完善有关标准规范，加强各类标准的衔接协调。
供应与新建铁路站场统一联建的综合开发用地前，市、县国土资源部门应将土地综合开发的位置、规模、用地需求、规划条件及拟安排的供应分期等向国土资源部备案，并抄送住房城乡建设部。
相关市、县国土资源部门应与取得综合开发用地使用权的主体签订土地综合开发利用协议，明确约定铁路站场、线路工程应先于土地综合开发项目建设。
取得综合开发用地的主体未按约定优先建设铁路站场、线路工程的，不得为其办理土地、房产手续。
对铁路站场、线路工程建设及土地综合开发涉及的各类建设项目，相关政府部门应加强项目资本金、土地使用标准及建设标准、质量和施工安全等方面的监督管理工作。
取得综合开发用地使用权的主体应严格遵守房地产开发项目建设管理等相关规定。
实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用，是加快铁路投融资体制改革和铁路建设的重要举措，是促进新型城镇化发展和节约集约用地的有力抓手，各地区、各有关部门要高度重视，认真落实本意见精神，在严格管理的前提下，积极稳妥予以推进。
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