积极稳步推进城中村改造的指导意见
上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
各区人民政府，市政府有关委、办、局，各有关单位：
城中村是在工业化、城镇化快速发展进程中形成的，普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，亟需实施改造。
为贯彻落实《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，建设安全、宜居、韧性、智慧的现代化城市，经市政府同意，现就加快推进本市城中村改造工作提出实施意见如下：
为指导超大特大城市积极稳步推进城中村改造，有效消除各类安全风险隐患，推动城市高质量发展，经国务院同意，现提出以下意见。
改造范围主要是位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）、城乡结合部，以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。
将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先纳入改造范围。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，坚持以人民为中心，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照城市标准有力有序有效推进城中村改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，高效综合利用土地资源，提高土地利用效率，促进产业转型升级，推进以人为核心的新型城镇化，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。
从实际出发，稳中求进、积极稳妥，分三类实施改造，具备条件的城中村实施拆除新建；
通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式，多措并举对城中村进行拆除新建、拆整结合或整治提升。
不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；
项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造或引入优质开发主体合作改造等途径实施。
对规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地等的城中村，结合规划实施时序和项目建设进度实施规划拔点。
涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的城中村，实施整治提升。
拆除新建的应按照城市标准规划建设管理，整治提升的应按照文明城市标准整治提升和实施管理，守住安全底线。
城市人民政府应做好征求村民意见、产业先行搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保城中村改造先谋后动、动则必快、动则必成，真正把好事办好、实事办实。
衔接国土空间规划、国民经济和社会发展规划，结合实际情况编制城中村改造行动计划，明确改造方式、资金筹措安排等，按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的原则，滚动推进改造。
——坚持市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用。
城中村改造坚持规划先行、依法征收，更好发挥政府作用；
城中村改造项目启动后，要加快实施方案备案、征收补偿安置、动迁收尾腾地、公益性项目建设、经营性土地出让及项目开发建设等工作。
先行安排安置房的供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用，减少村（居）民在外过渡时间。
城市人民政府应做好城中村改造工作的组织实施，省级人民政府应加强领导和政策支持。
在改造过程中，应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征地补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。
镇集体经济组织在合作改造中的首次持股比例原则上不低于10%，并可根据项目实际情况进行优化调整。
城中村改造包括城镇开发边界内的各类城中村，具体范围由城市人民政府结合实际确定。
有条件的镇集体经济组织可以吸收相关村集体经济组织共同参与改造。
优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。
合作改造的项目改造后，应根据双方约定，按不高于成本价留存给镇集体经济组织一定数量的商办、租赁住房等物业资产用于长期经营，切实保障好农村集体经济组织的长远发展和被征地农民的长期收益。
留存给镇集体经济组织的物业资产可计入项目实施主体的自持比例。
城市人民政府要加快摸清本区域城中村总量、分布、规模等情况，合理确定城中村改造空间单元范围，编制城中村改造控制性详细规划。
规范开展村组撤制，做好民主决策、资产处置、档案管理等工作。
区分轻重缓急，结合需要与可能，编制城中村改造计划，建立项目清单，明确改造目标、改造方式、资金筹措安排、支持政策、组织实施等内容。
对被征地人员按规定落实就业和社会保障，对符合就业困难人员标准的，提供有关就业援助政策和服务。
制定城中村改造拆除新建、整治提升、拆整结合三个工作导则，确定三类改造方式内容清单。
统筹推进城中村改造与产业发展相结合，创造更多就业岗位，帮助解决村（居）民就业问题。
研究制定关于城中村改造中加强历史文化风貌保护的规定。
加强资金使用的全过程监管，确保专款专用、封闭管理。
各区要建立健全城中村改造资金管理机制，规范资金使用并加强监管。
城市人民政府应当明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序，并对依法申请强制执行情形等作出规定。
根据已备案项目实施方案，依法依规做好项目前期改造成本审核与资金结算工作。
对集体土地上历史遗留违法用地和违章建筑问题，由城市人民政府依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理。
对于合作改造的项目，农村集体经济组织要积极参与资金管理和监督使用。
城中村改造项目涉及土地在第二次全国土地调查和第三次全国国土调查中均被调查认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续。
启动城中村改造应当征求村民意愿，在大部分村民同意的情况下方可实施改造。
坚持区域更新、整体改造，充分发挥规划的统筹引领作用，加强区域统筹，优化城市设计。
在改造过程中，应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。
统筹生产、生活和生态布局，强化产城融合，注重职住平衡，优化国土空间布局，塑造区域整体功能，实现城市空间物质形态的整体改善和经济社会生态的整体提升。
应先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理工作，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。
探索实施责任规划师、责任建筑师、责任评估师的“三师”联创工作机制，带动城中村改造区域更新的品质提升、品牌塑造、价值彰显。
城市人民政府要摸清城中村产业情况，安排好产业转移承接园区，先行有序疏解在城中村集聚的产业。
根据城市产业发展规划，在城中村改造项目中合理规划产业用地，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级。
充分发挥龙头企业在产业转移中的示范带动作用，妥善做好人员安置等工作。
有条件的，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体工商户的创业需求。
根据城市产业发展规划，在城中村改造中合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级。
要提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求。
在确定城中村改造范围和实施方案时，对改造范围内的房屋进行全面调查，组织综合评估论证，对各级各类文物、具有保留价值的历史风貌和历史建筑，按照国家和本市有关规定，全面落实保护要求和措施。
要按照公园城市建设要求，完善公园体系布局，助力“千园工程”建设，因地制宜建设口袋公园等绿色共享空间，提升区域环境水平。
城市人民政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡，避免新增地方政府债务风险。
将城中村改造与保障性住房建设相结合，改造范围内商品住宅地块原则上应当按一定比例建设保障性住房。
整治提升类城中村改造应建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。
鼓励实施区域统筹和成片开发，城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可扩大至周边少量低效用地。
合理确定城中村改造项目规模，原则上以规划确定的整街坊或地块予以划定，新认定项目的集体建设用地占比达到51%以上，支持区域统筹更新；
允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。
镇域范围内的零星城中村地块、其它确需改造的“两旧一村”地块以及周边地块，可一并纳入项目范围，实行整体改造。
城中村改造可在市域内统筹平衡规划指标，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化。
城中村改造中配套的教育、医疗等公共服务设施应尽量利用原有设施，确需新建或改建的，相关建设费用由城市人民政府负责投入，不摊入城中村改造成本。
在保障公共利益、符合更新目标的前提下，经落实服务配套、交通、环境等相关要求，可对规划用地性质、建设容量、建筑高度等方面予以支持优化；
优化项目认定前置条件，同步开展地块控详优化完善与项目认定程序；
允许意向合作单位提前介入，参与城市规划设计和控详规划优化等。
在先行确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择优质合作单位，相应城中村改造项目内土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。
积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
储备改造的项目，经营性用地应以公开招拍挂方式净地出让。
委托改造的项目，在完成区域土地前期整理和配套改造形成净地后，可依法以协议方式供应给实施主体，也可转由政府按照公开招拍挂方式实施出让。
农村集体经济组织自行改造或按照公开招标等方式选择合作单位实施合作改造的城中村项目，经营性土地形成净地后，可依法以协议方式供应土地。
城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模原则上应当按一定比例建设保障性住房，具体比例及保障性住房的规划设计和建设管理办法由城市人民政府确定。
城中村改造范围内的各类保障性住房用地、产业用地、公益性用地等，应在项目实施方案中明确供地主体，并按照有关政策规定供应土地。
鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。
鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。
改造项目涉及经营性土地出让的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城中村改造与基础设施建设等。
城中村改造项目中配套的教育、医疗等公共服务设施应尽量利用原有设施，确需新建或改建的，原则上相关建设费用由政府负责投入，不摊入改造成本。
结合改造项目的实际情况，合理确定商办地块自持比例和年限要求。
对符合条件的城中村改造项目，中央通过现有渠道适当给予补助。
改造项目涉及的商品住宅地块租赁房配建指标可由区里统筹落实。
将符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债券支持范围。
对列入本地区人民政府批准的改造规划或年度改造计划的项目，可参照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》有关规定适用相关税收政策。
鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。
鼓励电力、通信、市政公用事业等企业适当降低入网、管网增容等经营性收费。
符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策。
加大市、区两级财政资金投入力度，争取中央补助资金支持，并严格按照规定使用。
城市人民政府要切实担负主体责任，加强领导，把城中村改造工作列入重要议事日程，健全跨部门、多层级的工作机制，发挥街道、社区等基层组织作用，加强城中村管理，细化政策措施，做好矛盾纠纷排查化解和防范处置，统筹处理各方面利益诉求，及时解决遇到的困难和问题，确保城中村改造顺利推进。
对符合专项债券条件的项目，积极申请地方政府专项债券，并严格按照规定使用。
按照保本微利的原则，在全面测算项目综合收益和风险基础上，结合项目建设运营周期、还款来源和资金成本等实际情况，在符合相关规定的前提下，合理确定贷款利率、还款方式、贷款期限等。
住房城乡建设部要会同国家发展改革委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等部门，加强对城中村改造工作的组织协调和督促指导，按照职责研究制定城中村改造相关配套政策，形成“1+N”政策体系并抓好落实。
加强政策宣传解读、示范引领，推广城中村改造优秀项目、典型案例的好经验好做法和创造性实践，营造积极稳步推进城中村改造的良好氛围。
可以凭城中村改造项目认定批复，办理项目范围内的征收集体土地和国有土地上房屋征收手续。
具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，可参照本意见执行。
改造项目的征收补偿安置，可以在项目范围内或外安置；
征收补偿安置可以实行实物安置、货币化安置、实物和货币化安置相结合的方式实施。
进一步探索有利于城中村改造推进的村（居）民和企事业单位的征收补偿安置方式，各区可以结合实际，在改造项目中实施房票安置。
改造项目可适用党建引领旧改工作议事协调平台以及行政司法沟通、项目收尾、国企签约等新机制，加快动迁收尾，缩短改造周期。
各区政府是推进本区城中村改造工作的责任主体，要健全协调推进机制，对照总体目标任务，制定本区域推进城中村改造的三年行动计划（2024-2026年），并对照改造计划，统筹资金、资产、资源，编制项目改造方案，力争项目早启动、改造早见效、群众早受益。
市、区住房城乡建设管理、房屋管理部门作为城中村改造的牵头部门，要进一步发挥综合协调作用，加强统筹推进。
市、区发展改革、财政、规划资源、农业农村、绿化市容、公安、人力资源社会保障、文物等部门要按照各自职责做好指导等工作。
相关街镇进一步发挥基层组织作用，加强城中村属地日常管理，做好矛盾纠纷排查化解和防范处置，做好组织动员、宣传教育等，统筹处理各方面利益诉求，确保城中村改造顺利推进。
区属国企可作为项目实施主体参与城中村改造，也可作为借款主体，按照规定申请专项借款，与项目实施主体有效对接，及时将专项借款投入使用。
各相关部门要按照职责分工，加强工作指导和主动服务。
对市、区两级国有企业实施的改造项目，由同级国资管理部门进行考核。
邀请人大代表、政协委员和群众代表、专家等社会各方参与监督。
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