漳州市人民政府办公室关于印发漳州市老旧小区改造实施方案（试行）的通知

000001文号★1年特急 漳政办〔2021〕26号 漳州市人民政府办公室关于印发漳州市老旧小区改造实施方案（试行）的通知各县（区）人民政府，漳州、常山、古雷开发区管委会，漳州台商投资区、漳州高新区管委会，市直有关单位： 《漳州市老旧小区改造实施方案（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。 漳州市人民政府办公室2021年5月31日（此件主动公开） 漳州市老旧小区改造实施方案（试行）为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，加快推进我市老旧小区改造，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、省政府办公厅《关于印发福建省老旧小区改造实施方案的通知》（闽政办〔2020〕43号）等文件精神，结合我市实际，制定本方案。 一、总体目标 （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，坚持科学化管理理念，通过小区全面改造、重要街区精准改造、片区综合提升，补齐城市配套设施和人居环境短板，完善社区管理和服务，提升居民居住环境和生活质量。 （二）改造范围。2010年前建成，居民改造意愿强烈、配套设施老化或损毁严重、环境脏乱差、影响居民日常生活的城市或县城（城关镇）住宅小区（含单栋住宅楼）。已列入城镇棚户区改造计划、旧城改造、低效用地改造，拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的居民住房，以及以居民自建房为主的区域和城中村等，暂不予纳入。 （三）工作目标。在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，逐步推动2000年至2005年间建成的老旧小区改造， 有条件的县（区）、开发区（投资区、高新区）在地方财力允许的前提下，可进一步扩展至2010年前建成的老旧小区。中心城区（包含芗城区、龙文区）力争在2021年底实现2000年前建成的老旧小区改造全覆盖，其它县（区）、开发区（投资区、高新区）原则上应于2022年底前完成2000年前建成的老旧小区改造任务。到2023年底，全面完成我市老旧小区改造任务，基本实现老旧小区基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐宜居的目标。 二、整治原则 （一）明确责任主体。建立“市级筹划、县（区）级统筹、街道（城关镇）组织实施，社区参与落实管理”的老旧小区改造工作推进机制。市城管、住建、自然资源、发改、财政、通管等部门要加强协调联动，协同推动我市老旧小区改造工作。县（区）人民政府、开发区（投资区、高新区）管委会负总责，统筹整体推进辖区内老旧小区改造工作；街道（城关镇）负责组织协调老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。各地可由牵头单位或有经验的国有企业作为项目建设单位，负责具体实施。 （二）坚持集散为整。坚持系统综合改造，鼓励连线成片改造，统筹布局公共服务设施，形成整体改造效应。将片区内有共同改造需求，独栋、零星、分散的楼房和老旧小区进行归并整合，统一设计、同步改造，形成组团、成片式的物业化管理模块。通 过对小区“红线内外”小微地块、边角地等空间进行改造，开辟新停车泊位，缓解居民停车难，实现老旧小区环境的整体提升。 （三）统筹专项改造。老旧小区改造应统筹实施供水、供电、供气、雨污管网、弱电等基础设施改造。涉及养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮递、治安等基础设施增设或改造规划或计划的，应与老旧小区改造计划相衔接，服从老旧小区建设单位的统筹安排，同步组织实施各专项改造，个别老旧小区确需单独实施专项改造的，专项改造责任单位应当征求属地住建、城管部门意见，减少重复施工给居民造成不便。鼓励以共建共享方式建设光纤系统，实施通信（广电）缆化下地改造，有关工程施工的分工界面参照《福建省通信管理局关于印发<福建省老旧小区通信管线改造实施导则（试行）>的通知》（闽通信发展〔2021〕1号）有关精神执行。 （四）把握改造重点。对照《福建省老旧小区改造实施方案》划分的基础类、完善类、提升类标准，重点实施基础类改造内容，提高完善类改造内容的覆盖面，因地制宜、科学合理安排提升类改造内容。围绕小区违建拆除、市政配套基础设施改造、消防安防设施提升、环境景观整治等，做好十个方面：一是“拆”，拆除房前屋后楼顶全部“两违”建筑；二是实施雨污分流改造，污水管网接入市政排水系统；三是实施“供水、供电、供气”改造，实现水电气“一户一表”全覆盖；四是实施生活垃圾分类管理，完善垃圾分类设施（垃圾屋）；五是实施强弱电管线规整，原则 上应缆化下地；六是实施消防安全整治，完善消防设施；七是实施安防设施改造，增设监控、完善门禁（道闸）；八是集中整修小区破损道路，打造平整、美观、安全、畅通的通行环境；九是修缮空鼓外墙，修葺拆违部位；十是完善路灯照明，增设智能充电桩。 （五）健全管理机制。坚持管理与改造同步推进、无缝衔接，实现小区后续管理的专业化、常态化，保障改造提升成果。在改造前，镇（街）要根据小区实际，组织指导小区对改造后小区施行的管理方式（物业服务或自治管理）达成一致意见。物业企业要从方案设计、施工、验收等方面，全程参与老旧小区改造。未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，由镇（街）、居委会代履行以上职责。有条件的地方可成立国企物业，由镇（街）统一委托对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，实行托底过渡管理，具体办法及奖励支持措施由市城管局会同市财政局制定实施。 三、组织实施 （一）制定改造规划。各地应开展辖区拟改造小区调查摸底，了解改造需求和重点，形成改造项目清单，编制老旧小区年度改造计划，生成改造项目储备库。同等条件下优先安排居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。国有企事业、军队所属老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。 （二）制定改造方案。建设单位牵头会同街道（城关镇）、 社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表等组成工作专班，“一小区一方案”制定改造方案，充分征求居民意见，反复踏勘现场情况、对接综合不同专业、全面统筹落实海绵城市要求、截污纳管、垃圾分类、景观绿化、停车泊位、智能安防等项目，形成改造内容清单。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民参与改造。涉及历史文化街区、历史建筑的改造项目，应严格落实相关保护修缮要求。鼓励采用 EPC、全过程工程咨询服务等推进项目建设。 （三）方案评审把关。建设单位要组织设计单位会同专业机构结合实际，反复讨论、研磨、优化形成的老旧小区改造设计方案，由属地住建部门组织专家评审，按程序征求小区业主意见建议，并优化和完善后实施。在实施过程中，建设单位还应与设计、施工、监理单位及时互动，不断根据现场实际及时调整优化方案。 设计单位应对工程实施进行全过程技术指导，及时出具优化设计修改意见。 （四）工程质量管控。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。监理、设计、施工、管线等技术团队要提供全过程技术服务，加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管。住建部门要牵头对设计单位、施工单位有关人员进行工程施工业务培训，会同城管部门组建精细化管理工作组，对每个老旧小区改造进行现场指导、巡查和监 管，及时纠正施工过程中存在的问题，并形成相应记录，作为验收查验内容之一。 （五）工程竣工验收。老旧小区改造完成退场前，由属地主管部门牵头组织住建、自然资源、通管、镇（街）、社区、业主委员会（或业主代表）、物业和设计、施工、监理、管线等单位共同验收，参加竣工验收全体人员应在验收文件上签字确认。 四、保障措施 （一）强化组织领导。建立健全漳州市老旧小区改造工作联席会议制度，以市城管局主要领导为召集人，市城管局、住建局、自然资源局、财政局、发改委、国资委、民政局、体育局、教育局、卫健委、市场监管局、通管办、残联、总工会、税务局、公积金中心，国网漳州供电公司、福建广电网络漳州分公司等相关部门负责人及芗城区、龙文区、漳州高新区分管领导为成员。联席会议下设办公室，挂靠在市城管局，负责统筹协调解决工作过程中的问题，指导各地开展老旧小区改造工作；各成员单位要根据各自工作职责，齐抓共管，共同推进。 （二）多方筹集资金。通过居民合理出资、国家和省级补助、管线单位出资、社会力量参与等渠道筹措改造资金，改造资金仍有缺口的，由县级财政统筹解决，其中中心城区按现行财政体制筹集。老旧小区改造应由财政承担的部分，资金要列入各级财政预算，确保资金落实到位。 （三）严格任务考核。推进老旧小区改造，作为全方位推动 住房城乡建设高质量发展超越行动计划和城乡建设品质提升工作的重要内容，并运用到相关考评中。市城管局要牵头市住建局等相关部门强化对老旧小区改造工作的督促指导，建立并落实工作例会、信息报送、工作跟踪反馈等制度，促进各项工作落到实处。 附件：漳州市老旧小区改造资金筹集机制 附件 漳州市老旧小区改造资金筹集机制通过居民合理出资、管线单位出资、社会力量参与和向上争取补助资金等渠道筹措改造资金，改造资金仍有缺口的，由县级财政统筹解决（中心城区按现行财政体制筹集），并列入各级财政预算确保资金落实到位。 一、居民合理出资。按照“谁受益，谁出资”原则，引导居民参与老旧小区改造。门窗更换、电梯加装以及水、电及燃气表后的改造费用，由居民承担。允许居民通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等，用于支付改造费用。鼓励业委会将收取的小区公共收益用于老旧小区改造，房改房可按相关规定向有关部门申请提取住宅专项维修资金，小区居民可提取住房公积金用于加装电梯等自住房改造。 责任单位：市城管局、住建局、财政局，市公积金中心，各县（区）人民政府、开发区（投资区、高新区）管委会 二、政府财政支持。积极争取国家和省级补助资金，市、县级财政统筹安排资金支持老旧小区改造，优先安排、支持老旧小区改造中涉及托育服务、幼儿园、中小学校、社区综合服务站、卫生服务站、居家养老服务站或长者食堂等公共服务设施项目建设。各地通过城市基础设施配套费、土地出让收入、新增一般债券额度等渠道安排财政资金，向老旧小区改造配套项目倾斜。 责任单位：市财政局、发改委、教育局、民政局、卫健委、 住建局，市总工会、残联，各县（区）人民政府、开发区（投资区、高新区）管委会 三、管线单位出资。老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由地方财政承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担。通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担65%，县（区）财政承担35%。 供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的，继续执行原有政策。 责任单位：市城管局、住建局、通管办，各县（区）人民政府、开发区（投资区、高新区）管委会，漳州发展水务集团、国网漳州供电公司、漳州安然燃气有限公司、中国移动漳州分公司、中国电信漳州分公司、中国联通漳州分公司、福建广电网络漳州分公司 四、社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方原职工住宅小区改造给予资金等支持，公房产权单位应出资参与改造。属于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的老旧小区，相关单位按规定承担相应比例分离移交费用。中心城区老旧小区改造范围内，垃圾分类设施（垃圾屋）建设费用，由城投集团承担。 通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引 社会力量参与老旧小区改造及后续运营管理。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于老旧小区改造及物业管理。 责任单位：市城管局、国资委，各县（区）人民政府、开发区（投资区、高新区）管委会，城投集团 五、加大金融支持。支持金融机构创新金融服务模式，根据老旧小区改造项目特点量身定制融资方案，支持利用未来运营收益作为还款来源，优化改造后带动消费领域的金融服务，允许项目贷款在政策允许范围内给予贷款利率、贷款期限支持。 责任单位：市地方金融监管局，人民银行漳州市中心支行、漳州银保监分局 六、其他资金支持政策。对老旧小区改造中符合相关市级专项资金使用对象条件的项目，优先安排资金；对需支付老旧小区改造个人出资费用的生活困难人员等，给予相应临时补助或送温暖慰问补助。 （一）相关设施建设奖补 1.从市级体彩公益金安排的市级为民办实事全民健身设施提升工程项目中，同步考虑在老旧小区改造工程中配建。 责任单位：市体育局 2.对配套建设公办幼儿园的，按相关标准予以补助，上限不超过480万元。对符合中小学校舍安全保障长效机制专项资金使用范围的建设项目，优先安排专项资金。 责任单位：市教育局 （二）困难群体补助 1.对需支付个人承担完善类、提升类项目建设费用的低保户、特困供养人员、困难计生户、贫困残疾人户，按个人出资部分的一定比例予以临时救助，其中：特困供养人员个人出资部分给予全额救助；低保户、困难计生户、贫困残疾人户按个人出资部分的70%给予临时救助；以上对象如有重叠，采取“就高不就低”原则实施临时救助。 责任单位：市民政局 2.对需支付老旧小区改造个人出资费用的生活困难职工，可列为送温暖对象予以慰问补助。 责任单位：市总工会 3.老旧小区的残疾人可优先享受残疾人托养、就业扶持、康复救助、辅助器具适配等助残项目，对提出申请且符合家庭无障碍改造条件的残疾人户，优先予以安排，给予一定补助。 责任单位：市残联 市直有关单位：市城管局、住建局、自然资源局、财政局、发改委、教育局、民政局、卫健委、国资委、体育局、税务局、市场监管局、通管办、残联、总工会、公积金中心，国网漳州供电公司、漳州发展、安然公司，中国移动漳州分公司、中国电信漳州分公司、中国联通漳州分公司、福建广电网络漳州分公司。 漳州市人民政府办公室 2021年5月31日印发