三明市人民政府办公室关于修订印发三明市区集体土地上房屋征收补偿安置实施细则（试行）的通知

梅列区、三元区人民政府，市直各单位： 为进一步规范三明市区集体土地上房屋征收与补偿安置工作，保障被征收人的合法权益，我市对《三明市区集体土地上房屋征收补偿安置实施细则（试行）》进行了修订。现将修订后的《三明市区集体土地上房屋征收补偿安置实施细则（试行）》印发给你们，请遵照执行。 三明市人民政府办公室 2020年8月1日 （此件主动公开） 三明市区集体土地上房屋征收补偿安置实施细则（试行） 第一章总则 第一条为进一步规范三明市区集体土地上房屋征收与补偿工作，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律法规和规章，结合我市实际情况，制定本实施细则。 第二条梅列区的列东街道办列东村、列西街道办列西村、徐碧街道办徐碧村、陈大镇陈墩村、大源村，三元区的城关街道办城东村、富兴堡街道办城南村、白沙街道办白沙村、台江村因建设需要征收村集体建设用地上房屋的，适用本实施细则。 第三条三明市区集体土地上房屋征收与补偿工作实行属地负责制，区人民政府负责本行政区域内集体土地上房屋征收与补偿工作。市、区人民政府有关部门按照职责分工，互相配合，保障集体土地上房屋征收与补偿工作的顺利推进。市自然资源局、住建局负责监督检查和指导三明市区集体土地上房屋征收与补偿工作。 第四条集体土地上房屋征收范围公布后，禁止在征地范围内从事以下行为： （一）迁入户口（法律另有规定的除外）； （二）房屋买卖、交换及新建、扩建、翻建、装修等； （三）改变土地用途； （四）改变房屋用途及续租手续； （五）办理和更换营业执照等。 第二章集体土地上房屋征收补偿 第五条权属面积认定 （一）持有权机关颁发的土地使用证、房屋所有权证或不动产权证的，按产权证登记信息认定有效建筑面积（以下简称有效面积）。 （二）经市、区、镇（乡）人民政府依法审批认定的（含土地清查），按相关批准文件认定有效面积。 （三）为解决历史遗留问题，属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，能在1983年底北京市测绘处测绘的三明市区1:1000地形图上标示确认的或房屋使用人能提供当时建房有关证明材料的，经权利人具结并经村、街道（乡镇）确认公示无异议后，认定为有效面积。 （四）1984年1月5日至2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》（明政办〔2011〕172号）发布之前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，经公示确认未影响城市规划，且被征收人主动配合征收并在规定期限内签订征收补偿协议搬迁交房的，以三明市区地形图、正射影像图、航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，在原有宅基地范围内改建、扩建、翻建的三层（含三层）以内房屋按建成年限不同比例认定有效面积，未认定为有效面积的按所在区政府制定的房屋重置价结合成新给予工料补贴，具体认定如下： 1.1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，按三层（含三层）以内的建筑面积的80%认定有效面积； 2.1990年4月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》生效前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，按三层（含三层）以内的建筑面积的70%认定有效面积； 3.2008年1月1日至2011年10月20日《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》（明政办〔2011〕172号）发布之前个人建设的无产权证或无审批手续的房屋，按三层（含三层）以内的建筑面积的50%认定有效面积。 （五）为鼓励“迁高安置”，《三明市人民政府办公室关于印发三明市区违法建房专项整治工作方案的通知》（明政办〔2011〕172号）发布之前，在原有宅基地范围内改建、扩建、翻建的房屋，被征收人主动配合征收并在规定期限内签订征收补偿协议的，经公示无异议，现有房屋均按一至三层总建筑面积认定有效面积。 （六）2011年10月20日至2014年1月1日前建设的无产权证或无审批手续的房屋，在签约期限内签订协议并搬迁交房的，按房屋重置价结合成新给予工料补贴。 （七）2014年1月1日“两违”综合治理专项行动启动后擅自抢建的违章建构筑物和本细则实施前已经行政执法部门处理的违章建筑，不论年限，均不予补偿。 第六条房屋补偿安置 房屋征收补偿安置方式分为货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择。 （一）货币补偿 1.协商方式 （1）货币补偿费。以房屋有效面积为基数，按项目征收补偿实施方案确定的货币补偿价给予补偿。项目征收补偿实施方案确定的货币补偿价，是由征收实施单位委托房地产价格评估机构对征收范围内的被征收房屋进行整体评估确定，被选定或确定的房地产价格评估机构必须在我市房地产主管部门依法依规备案。 （2）搬迁补助费。按被征收房屋有效面积，一次性给予45元/㎡补助。 （3）整体交房奖励。为加快搬迁进度，调动被征收人搬迁积极性，征收范围内被征收人100%签订征收补偿协议并在规定期限内搬迁交房的，按房屋有效面积给予200元/㎡奖励。 （4）临时安置费。按房屋有效面积给予6个月临时安置费，一至三级地段为13元/㎡·月+每户300元/月物价补贴（以原产权人作为计户依据，下同），四至五级地段为12元/㎡·月+每户300元/月物价补贴。其中，住宅用地地段划分依照《三明市区城镇土地级别与基准地价》确定。 （5）二次装修补偿。沿用项目征迁小组现场估价或委托评估公司进行评估的方式，待市区国有土地上房屋征收实施二次装修项目补偿计价标准后参照执行。 （6）固定电话移机费、宽带移户费、有线电视移户费、管道煤气移户费按实报销。 2.自行委托评估 被征收人以房屋有效面积为基数，参照《住房和城乡建设部关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（建房〔2011〕77号）的规定，委托在我市房地产主管部门备案的房地产价格评估机构评估确定货币补偿的价值。委托评估费用由委托人承担，搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置费、二次装修补偿等四项正常享受。 （二）产权调换 1.协商方式 （1）以被征收房屋有效面积为基数，按面积拆一还一，新旧房屋不补差价，安置房用地为国有划拨性质。 （2）在征收协商期限内签订征收补偿协议的，按被征收房屋有效面积的10%给予公摊补偿。 （3）以被征收房屋有效面积为安置面积基数，就近上靠安置标准房型。被征收人选择安置房面积超过安置有效面积基数部分，按市场价计价。 （4）搬迁奖励。被征收人在征收公告规定的协商期限内签订协议并按协议约定移交旧房，按有效面积给予600元/㎡奖励。超过协商期限不予奖励。 （5）搬迁补助、整体交房奖励、二次装修补偿、移机移户费等四项费用，同货币补偿方式的补偿标准一致。 （6）临时安置费按房屋有效面积发放，补偿标准同货币补偿方式一致，被征收人无偿使用征收实施单位提供的周转房，不享受临时安置费。 涉及现房安置的，过渡期按6个月计算。涉及期房安置的，发放期限以被征收人的实际临时安置时间为准，即从被征收人按照征收单位的书面搬迁通知并交房之日起至安置房交付之日止。临时安置期限不超过36个月，不足1个月的按足月计算。超过36个月的，自逾期之日起，对自行临时安置的被征收人双倍发放。 被征收人领取安置房之日起的装修期限为3个月，装修期间的过渡费按正常标准发放。 2.自行委托评估 参照《住房和城乡建设部关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（建房〔2011〕77号）的规定，进行新旧房屋价值评估，结清被征收房屋与安置房的新旧房屋差价后，再以被征收房屋有效面积为基数，就近上靠选择安置房型。被征收人自行选择委托评估的，应选择在我市房地产主管部门备案的评估机构，评估费用由委托人承担，二次装修补偿、搬迁奖励、搬迁补助费、整体交房奖励、临时安置费等五项正常享受。 第七条被征收人经民政部门、残联认定为“五保户、低保户、孤寡老人或重度残疾人”的，给予每户2万元的困难补助，临时安置费和搬迁补助费按标准提高20%发放。 第八条征收范围内地上构筑物，根据项目、种类和规格确定补偿价格，具体补偿标准由所在区政府制定。 第九条集体土地上商业用房安置方式、补偿标准和将非经营性用房改为经营性店面的认定方式，参照《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则》（明政办〔2018〕104号）确定 第十条集体土地上单位办公、公益性管理用房权属面积认定按本细则第五条确定，安置方式和补偿标准参照《三明市区国有土地上房屋征收补偿安置细则》（明政办〔2018〕104号）确定。 第三章集体土地上企事业单位土地收储补偿 第十一条征收依法审批的集体土地上企事业单位土地收储，分为评估方式和协商方式，由被征收人自行选择。 （一）评估方式 1.土地使用权补偿费。由征收实施单位委托1-3家有资质的评估机构按照土地使用证、房屋所有权证、不动产权证等用地批准文件记载的信息进行评估。经审核后，根据相应的评估结果给予补偿，其中：委托多家评估机构进行评估的，以多个评估结果的平均值给予补偿。 2.建构筑物补偿费。由征收实施单位委托1-3家有资质的评估机构对房屋建筑物和在生产、使用的构筑物重置价进行评估，其中：无产权证的建构筑物按重置价结合成新率进行评估。经审核后，根据相应的评估结果给予补偿，其中：委托多家评估机构进行评估的，以多个评估结果的平均值给予补偿。 3.停产停业损失补助。对有合法有效的相关生产经营行政许可证照（载明的场所为被征收企业的房屋），且已办理税务登记并具有纳税凭证的正常经营的企业，按土地补偿费和建构筑物补偿费评估价总额的10%给予奖励。正常经营的企业，可提供近三年税务部门出具的纳税凭证或根据近三年的用电量进行认定。 4.搬迁补助费。是指对被征收企业搬迁费用的补助，主要包含设备、装置等拆、装及运输费用，存货等物质搬运费用。因设备、装置拆除的直接损坏，由征收实施单位委托1-3家有资质的评估机构评估。经审核后，根据相应的评估结果给予补偿，其中：委托多家评估机构进行评估的，以多个评估结果的平均值给予补偿。 5.按时交地奖励。按土地使用权补偿费和建构筑物补偿费评估价总额的10%给予奖励。 （二）协商方式 1.土地使用权补偿费。原则上按照土地使用证、不动产权证等用地批准文件记载用途的地面基准地价的60%给予补偿，对工矿仓储用地收储的，土地补偿费=工业仓储用地基准地价×0.6+住宅用地基准地价×70%×5%×土地使用年限，土地使用年限以用地批准时间起算，最高不超过十年。 2.建构筑物工料费。有产权面积按所在区政府制定的工料费补偿标准给予补偿，无产权证的建筑物按所在区政府制定的简易建筑物工料补偿标准给予补偿。 3.按时交地奖励。在签约期限内签订征迁协议并在约定期限内搬迁交地的，按土地权属证书记载的面积，给予不超过5万元/亩奖励。 4.停产停业损失补助。对有合法有效的相关生产经营行政许可证照（载明的场所为被征收企业的房屋），且已办理税务登记并具有纳税凭证的正常经营的企业，给予不超过7万元/亩的补助。正常经营的企业，可提供近三年税务部门出具的纳税凭证或根据近三年的用电量进行认定。 5.搬迁补助。按土地权属证书记载的面积，一次性给予不超过3万元/亩补助。 第十二条征收租用集体土地（未依法审批）建设的生产性企业，土地按照原地类征收补偿给土地所有权人，对承租人不再补偿；建筑物工料费、搬迁补助和停产停业损失补助等三项费用补偿标准参照第十一条确定，归承租人；承租人按时腾房的，再按建筑物工料费的10%给予奖励。 第四章集体土地上房屋征收程序 第十三条作出集体土地上房屋征收决定 （一）因建设需要征收集体土地上房屋的，区人民政府在作出征收决定前，应当根据城市总体规划、土地利用总体规划等相关规划要求确定集体土地上房屋征收范围并予以公布。 （二）集体土地上房屋征收范围公布后，征收实施单位应将具体征收地址、范围、暂停办理内容及期限等事项书面通知规划、建设、工商、税务、公安、法院、自然资源及不动产登记机构等有关部门，以上部门应依法办理征收冻结等有关手续，并复函征收实施单位。 （三）区人民政府应组织征收实施单位对项目征收红线范围内的土地房屋的权属、用途、建筑面积等情况进行摸底调查登记，被征收人应予以配合，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。 （四）区人民政府负责制定项目征收补偿实施方案，报市自然资源局、市住建局审核。区人民政府应当组织有关部门对征收补偿实施方案进行论证，论证后应先报市自然资源、住建部门预审，形成一致意见后的征收补偿实施方案，在房屋征收范围内进行公示，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况，应再次报送市自然资源、住建部门审核，审核确认无异议后，及时予以公布。 （五）被征收人或者其他权利人对征收补偿实施方案有异议的，应当在公示期限内向区土地房屋征收部门提出书面意见。当事人申请举行听证的，应当向区人民政府提出申请，区人民政府应当举行听证。征收实施单位应当依法依规采纳听证意见，修改征收补偿安置方案。 （六）发布征收公告前，区人民政府应当确定相关部门或委托专门机构，通过征求意见和论证的方式，对社会稳定性风险进行预测和评估，并出具社会稳定风险评估报告。区人民政府根据社会稳定风险评估报告，决定是否发布征收公告。 （七）区人民政府在作出征收决定后，应当予以公告。征收公告应当包括征收实施单位、征收范围、签约期限、搬迁期限、征收补偿实施方案、行政复议、行政诉讼权利等有关内容。 需要延长搬迁期限的，征收实施单位应当在搬迁期限届满前30日内向区人民政府提出申请。 （八）被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。 第十四条实施集体土地上房屋征收补偿 （一）征收实施单位根据公布的项目征收补偿实施方案与被征收人签订征收补偿协议书。被征收人应在征收补偿协议约定的期限内，完成搬迁等事项，并及时向征收实施单位交付被征收土地房屋。 （二）对不履行补偿协议的，征收实施单位或被征收人可依法向人民法院提起诉讼。人民法院对补偿协议纠纷案件的判决书生效后，当事人应按判决书执行。一方当事人拒绝履行的，另一方可以依法申请人民法院强制执行。 （三）在项目征收补偿实施方案确定的签约期限内，达不成征收补偿协议的，征收实施单位应当书面通知被征收人进行最后一次协商，协商通知书应载明协商的时间、地点。协商不成的，由区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在项目征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。 （四）被征收人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，区人民政府可以自期限届满之日起三个月内，申请人民法院强制执行。区人民政府申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后，当事人仍未履行义务的，区人民政府可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。 （五）区人民政府向所在地人民法院提交《强制执行申请书》及相关材料，人民法院裁定不予执行的，可自收到裁定之日起15日内向上一级人民法院申请复议。人民法院裁定准予执行的，根据裁定要求做好（或配合法院）强制执行的组织实施工作。 （六）两区及相关征收单位应严格按本规定确定的标准进行补偿，严控补偿支出，未经市人民政府批准不得擅自提高标准。 （七）被征收人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍等证件或者证明资料，骗取补偿的，经调查属实，签订的征收补偿协议自始无效，依法追回已经发放的补偿费和安置房屋。涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。 （八）征收实施单位及其工作人员存在徇私舞弊、弄虚作假、擅自扩大征收土地房屋补偿安置范围、提高或降低补偿标准以及故意帮助被征收人欺骗套取补偿安置等行为的，经调查属实，依法追究相关责任人法律责任。 第十五条做好集体土地上房屋征收后续工作 （一）征收补偿协议签订后，征收实施单位应当收回被征收土地房屋的权属证书或批建手续；被征收人移交旧房后，征收实施单位按照有关规定及时向不动产登记中心申请办理权属证书注销登记，并为被征收人申请办理产权调换房屋的权属登记，允许被征收人在直系亲属三代内进行分户，经属地镇、街（或区司法局)确认后，由征收实施单位与分户人签定补偿安置（分户）协议，税务部门及不动产登记部门直接依据补偿安置（分户）协议，按拆迁安置方式给予办理涉税及登记手续。 （二）土地交付前，征收实施单位应当委托具有相应资质的建筑施工单位，依法对征收红线范围内需要拆除的建构筑物实施拆除，并对其进行围挡。 第五章附则 第十六条本细则由三明市自然资源局和三明市住建局负责解释，今后与国家规定不一致的，从其规定。 第十七条本细则自发布之日起施行。《三明市人民政府办公室关于印发三明市区集体土地上房屋征收补偿安置实施细则（试行）的通知》（明政办〔2018〕119号）同时废止。 第十八条本细则未尽事宜，按国家相关法律法规执行。