第一条【制定目的】为规范保障性租赁住房建设筹集、运营管理工作，解决好新市民、青年人等群体住房困难，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发﹝2021﹞22号）等文件精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】本办法适用于本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换起步区（以下简称“相关区”）。
第三条【概念界定】本办法所称保障性租赁住房，是指政府给予政策支持，经市级或区级相关职能部门联合审查认定，主要面向新市民、青年人等群体出租用于居住的房屋。
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
本办法所称运营管理机构，是指承担保障性租赁住房房屋出租、日常管理等具体工作的单位，具体包括保障性租赁住房的产权单位、取得完整出租经营权和收益权的住房租赁企业或通过购买服务等方式委托的专业运营企业。
近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
第四条【职能分工】市住房和城乡建设局是本市保障性租赁住房工作主管部门，负责指导相关区住房和城乡建设部门开展保障性租赁住房相关工作，具体实施工作由市保障性住房服务中心落实。
经国务院同意，现就加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，提出以下意见。
市公安、发展改革、教育、财政、自然资源规划、城管、市场监管、税务、住房公积金等职能部门按照职责分工，协同做好保障性租赁住房相关工作。
相关区住房和城乡建设部门负责组织做好辖区内保障性租赁住房房源筹集、日常管理、监督检查等工作。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。
第五条【筹集原则】保障性租赁住房筹集应充分发挥市场机制作用，依法落实土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，支持专业化规模化住房租赁企业筹集和运营管理保障性租赁住房。
第六条【筹集渠道】保障性租赁住房主要通过以下方式筹集：
保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。
（三）利用商业商务用地和城中村生活保障房建设用地建设；
支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。
（七）符合条件的地方国有企业收购的用作保障性租赁住房的在建或已建成商品房；
城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。
（八）经市政府批准的存量公租房、安置房等政策性住房转为保障性租赁住房；
保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。
第七条【建设标准】新建的保障性租赁住房套型建筑面积原则上不超过70平方米（含），套型占比不低于项目总套数的80%（含）；
城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。
收购或转化的保障性租赁住房，建筑面积原则上不超过90平方米（含），套型占比不低于项目总套数的80%（含），项目套型建筑面积较大的，应依法依规改造为户型面积合适的房源。
省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。
为促进重点人才引进，套型建筑面积可适当放宽，最大不超过120平方米（含）。
第八条【房源安全管理】保障性租赁住房应当符合安全、消防要求，实行联合验收，纳入工程建设质量安全监管。
1．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；
已运营项目的运营管理机构应当加强维护，严格落实消防安全责任制，完善应急预警及处置机制，定期开展消防安全检查。
应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；
第九条【优化审批程序】建立保障性租赁住房项目联合审查认定机制，市住房城乡建设部门会同市发展改革、财政、自然资源和规划等部门，组织项目实施主体做好需求调研工作，并按照《济南保障性租赁住房项目认定实施细则》开展联合审查认定，其中改造改建及转化项目原则上应符合独立成栋（整幢）或能够实施封闭管理的独立空间（整层）。
农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；
第十条【项目计划管理】市住房城乡建设部门会同市发展改革、财政、自然资源和规划等部门，结合保障性租赁住房发展规划，按照“以需定建”原则，组织各区政府（含功能区管委会）做好保障性租赁住房计划申报工作。
建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
第十一条【试点项目衔接】对中央财政支持住房租赁市场发展试点项目、政策性租赁住房试点项目以及原企事业单位及各类园区利用自有土地建设公租房项目进行梳理，符合规定的纳入保障性租赁住房管理范畴，并予以落实国家对保障性租赁住房的相关支持政策。
2．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；
第十二条【土地规划支持政策】根据保障性租赁住房的不同筹集方式，可享受相应的政策支持：
（一）各区政府结合实际，在尊重农民集体意愿的基础上，可利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。
农村集体经济组织可采取自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。
建设单位应按规定完成集体建设用地使用权审批或集体经营性建设用地入市手续。
建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可办理抵押贷款。
利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的，项目所在区政府可对应当缴纳区级财政的土地净收益依法依规予以减免。
（二）集中新建保障性租赁住房的地块可采取出让或划拨等方式供应，以出让方式供应的，可将保障性租赁住房租金及调整方式作为前置条件，并分期收取土地出让金。
鼓励利用地铁上盖物业及轨道交通站点周边住宅建设用地建设保障性租赁住房。
市自然资源和规划部门在编制年度国有建设用地供应计划时，应当结合保障性租赁住房相关规划和建设计划，优先安排、应保尽保。
（三）产业园区、轨道交通站点附近以及商业商务聚集区周边已收储的城中村保障房建设用地、商业商务用地可用于建设保障性租赁住房。
（四）利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房的，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的厂前区用地面积占项目总用地面积的比例上限由7％提高至15％，厂前区地上建筑面积占项目地上总建筑面积占比不超过30％，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。
鼓励产业园区管理机构在各工业项目对应的厂前区用地集中设置、统一建设宿舍型保障性租赁住房。
（五）对企事业单位依法取得使用权的土地，经市政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，依法变更土地用途，不补缴土地价款，以划拨方式取得的土地可继续保留划拨方式。
不具备土地用途变更条件或未申请变更的，可按照原土地用途组织建设保障性租赁住房。
用地为工业用地的，适用产业园区厂前区配套用地建设项目相关规定。
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3．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；
（六）在符合有关规定、尊重群众意愿、满足消防及房屋质量安全要求等前提下，允许住房租赁企业、房地产开发企业等市场主体改建、改造存量闲置房屋用作保障性租赁住房。
鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
第十三条【加强资金保障】积极争取保障性租赁住房各类资金支持，加强对资金分配和使用的跟踪监控，确保合规、高效使用补助资金。
4．对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；
按照有关规定，鼓励银行业金融机构创新金融产品、优化信贷流程，提高审核效率，加大信贷支持力度，鼓励符合条件的保障性租赁住房项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。
用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
第十四条【降低税费负担】住房租赁企业税收优惠政策按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号）规定执行。
5．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；
保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。
第十五条【执行民用水电气暖价格】保障性租赁住房取得项目认定书后，用水、用电、用气、用暖价格按照居民价格标准执行。
新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。
项目实施主体或运营管理机构可按规定向相关专营单位提出申请，市场监管部门应当做好价格监督检查工作，对专营单位不按规定落实优惠政策的，严格依法予以查处。
鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
第十六条【完善基本公共服务】保障性租赁住房按规定办理住房租赁合同网签备案，承租人依法享受落户、医疗保障、养老保障、提取公积金等基本公共服务；
同步配建基础教育设施的保障性租赁住房项目，承租人可按规定享受相应教育服务。
各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。
第十七条【房源供应类型】保障性租赁住房分为“面向社会出租”和“定向出租”两种类型。
不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
面向社会出租是指各类社会主体筹集的保障性租赁住房，主要面向社会不特定人员出租的房源。
定向出租是指产业园区、企事业单位等利用自有用地、自筹资金筹集的保障性租赁住房，主要面向本单位、本园区、本系统、及合作单位等人员出租的房源。
第十八条【项目数据管理】列入年度计划范畴、取得保障性租赁住房项目认定书且完成项目竣工验收备案的保障性租赁住房项目，其建设（产权）单位或运营管理机构应及时通过市保障性租赁住房信息系统对保障性租赁住房项目及房源信息进行完善。
第十九条【首次招租条件】具备招租条件的保障性租赁住房，通过信息系统上传以下材料后，可由运营管理机构自行出租：（一）按要求测算完成同地段同品质市场租金及保障性租赁住房租金标准，提供租金评估报告；
中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
（二）首次出租的保障性租赁住房项目应符合室内空气质量标准相关要求，提供室内空气质量检测报告。
第二十条【租金管理】保障性租赁住房定价原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，具体租金标准可由运营管理机构委托专业房地产估价机构，依据本项目实际享受的支持政策逐项测算，运营管理机构应对其委托评估材料的真实性、全面性负责。
综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。
经评估测算的市场租金及保障性租赁住房租金标准通过市保障性租赁住房信息系统平台向社会公布。
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。
保障性租赁住房租金标准实行动态调整，调整周期不超过2年。
年度涨幅原则上不高于5%，租金调整后应及时通过平台对外公布。
定向出租的保障性租赁住房，运营管理机构确定的租金明显低于市场租赁住房租金水平的，可不委托房地产估价机构进行评估。
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
第二十一条【产权管理】经批准的保障性租赁住房可整体转让，转让后继续用作保障性租赁住房使用。
建设或运营管理机构应申请变更保障性租赁住房项目认定书，并及时完善更新市保障性租赁住房信息系统数据。
1．加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；
按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。
第二十二条【发布招租公告】项目具备招租条件后，运营管理机构应通过市保障性租赁住房信息系统发布招租公告，公告应明确产权单位、运营管理机构、项目地址、房源套数及套型、房屋面积（按套/间计）、房源配置标准、收费事项及标准（租金价格要按套/间计）、租赁期限、承租条件、租赁流程、房屋实景图，以及公共服务配套情况等。
完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
运营管理机构应按规定与承租人签订租赁合同，并及时更新房源出租使用情况。
2．支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。
第二十三条【运营管理机构要求】运营管理机构营业执照经营范围应包含住房租赁相关业务。
支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。
第二十四条【承租条件】保障性租赁住房运营管理机构按照市场化原则开展租赁活动，核查承租人是否符合承租条件，主管部门进行抽查。
企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。
支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
（一）申请人具有济南市相关区户籍或持有相关区内派出所核发的《山东省居住证》；
（二）申请人及其配偶、未满十八周岁的子女在本市未正在享受其他具有保障性质的住房（已购买配售型保障性住房但未交付使用的除外）。
第二十五条【租赁管理】保障性租赁住房运营管理机构应按照《住房租赁条例》等住房租赁管理的相关规定规范开展租赁活动，承租人应遵守住房租赁管理的有关规定。
各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。
运营管理机构与承租人签订租赁合同，在取得保障性租赁住房项目认定书前已运营的租赁住房项目，运营管理机构与承租人或用人单位已签订住房租赁合同的，在合同有效期内继续履行。
要对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。
第二十六条【押金收取】保障性租赁住房运营机构按合同约定收取租金和押金，押金不得超过一个月租金。
夫妻双方在本市无自有住房的承租人可提取公积金用于支付保障性租赁住房租金。
住房城乡建设部要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价，及时总结宣传经验做法。
第二十七条【停车费标准】整小区或整栋保障性租赁住房项目，配建停车设施的，车位租金及停车服务费不得高于同时期、同区域普通商品住房小区相关收费标准。
国家发展改革委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、银保监会、证监会等部门和单位要加强政策协调、工作衔接，强化业务指导、调研督促。
第二十八条【收费规范】运营管理机构不得收取或变相收取中介费、服务费等未经约定的费用。
各有关部门和单位要按职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。
第二十九条【整体承租】用人单位整体承租的，由用人单位自行安排本单位人员居住，负责做好相关管理工作并配合运营管理机构做好房源出租情况更新工作。
第三十条【政策衔接】承租保障性租赁住房房源的新市民、青年人，同时符合租赁住房补贴申请条件的，可在承租保障性租赁住房后，按规定提出租赁住房补贴申请。
第三十条【运营管理机构选定】定向出租的保障性租赁住房应由建设（产权）单位明确运营管理机构。
第三十一条【出租方案确定】定向出租项目优先向本单位或合作单位职工出租，分配范围、分配方式、租赁期限等事项，应由对房源有处分权的机构审议通过后，由运营管理机构组织实施。
定向出租项目的公共服务配套情况，应面向供应群体公开。
第三十二条【剩余房源处理】有剩余房源的，经产权单位同意，报所在区住房城乡建设部门后，可以面向社会出租，运营管理机构应按照本办法面向社会出租的有关规定执行。
第三十三条【违规情形】坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售，严格依法查处违规出租、假借保障性租赁住房名义违规经营或骗取优惠政策的行为。
第三十四条【监测评价】市住房城乡建设部门应加强指导，按照上级工作要求对发展保障性租赁住房情况进行年度监测评价，具体工作可委托第三方评估机构组织实施。
区住房城乡建设部门负责本辖区保障性租赁住房的运营监管，对保障性租赁住房租金水平等情况进行抽查，每年的抽查比例参照“双随机、一公开”工作相关抽查要求执行。
在抽查过程中，发现存在未按照规定出租保障性租赁住房等情况的，相关职能部门按照职责及时责令整改、依法处置;
情节严重的，可采取暂停享受保障性租赁住房优惠政策、责令退回财政奖补资金等措施处理。
第三十五条【参照执行】平阴县、商河县可参照执行，也可结合实际自行制定保障性租赁住房政策。
平阴县、商河县按程序认定的保障性租赁住房项目，纳入全市保障性租赁住房管理范畴，享受相关支持政策。